ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณเตือน ความท้าทาย และโอกาสที่ซ่อนเร้นสำหรับผู้ประกอบการ
ในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับปีแห่งความท้าทายที่ไม่เป็นไปตามคาด แม้จะมีความหวังจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวอย่างชัดเจน แต่ทว่า สภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ได้กลายเป็นปัจจัยกดดันที่ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ปัญหาเหล่านี้ได้ลุกลามมาถึงต้นปี 2567 โดยที่ตลาดโดยรวมยังคงอยู่ในสภาวะที่ต้องเฝ้าระวัง
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทได้ปรับกลยุทธ์และรับมือกับความผันผวนของตลาดอย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางความท้าทาย
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ส่งผลกระทบวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์มีความซับซ้อนกว่านั้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่แท้จริงของตลาด
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% โดย LPN และ CGD มียอดรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่พ้นจากสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า ได้แก่ Land and Houses (LH) ที่กล่าวไปแล้ว, AP (Thailand) (AP) ที่ลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
หากจะพิจารณาถึงความสามารถในการแข่งขันและประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจที่แท้จริง การวิเคราะห์ รายได้จากการขาย จะให้ภาพที่ชัดเจนกว่ารายได้รวม เนื่องจากการมีรายได้จากแหล่งอื่นมาสนับสนุนอาจทำให้ภาพรวมดูดีกว่าความเป็นจริง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ยอดขายตกถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และเป็นที่น่าตกใจอย่างยิ่งเมื่อ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็มียอดขายจากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำอันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนถึงสภาวะตลาดที่กำลังเผชิญกับความท้าทายในวงกว้าง
สิบอันดับผู้นำด้านรายได้จากการขาย: การแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้าง รายได้จากการขาย ได้สูงสุด มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ขึ้นอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงติด 10 อันดับ)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงติด 10 อันดับ)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จากการขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ การที่บริษัทสามารถสร้างรายได้มหาศาลหากแต่มีกำไรน้อย ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงกว่านั้นคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะ ขาดทุนสุทธิ ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมานานถึง 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
สิบอันดับผู้นำด้านกำไรสุทธิ: ใครคือตัวจริง?
สำหรับการจัดอันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้าง กำไรสุทธิ ได้สูงสุด มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษ)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีรายการพิเศษของ LH, SPALI จะขึ้นเป็นอันดับ 1)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับอันดับ 2)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
จากข้อมูลการวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่า ปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง โดยมีบริษัทจำนวนมากที่ประสบปัญหาทั้งในด้านรายได้รวมและรายได้จากการขาย สภาวะตลาดที่อ่อนตัวลงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับปัจจัยทางเศรษฐกิจและต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น ได้กดดันผลกำไรสุทธิของหลายบริษัท
สำหรับปี 2567 สถานการณ์ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนและคาดการณ์ได้ยากว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความสำเร็จของแต่ละบริษัทในปีนี้ จะอยู่ที่ความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
ในยุคที่การแข่งขันสูง และผู้บริโภคมีความพิถีพิถันมากขึ้น การมองหา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าลงทุน หรือการทำความเข้าใจ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในวงการนี้
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในภาพรวมผลประกอบการเหล่านี้ จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสที่ซ่อนเร้นอยู่ โปรดติดตามการวิเคราะห์เชิงลึกและข้อมูลอัปเดตจาก Property Mentor เพื่อนำทางธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จในอนาคตอันใกล้นี้
