เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ภาพรวมตลาดผันผวน ใครคือดาวเด่นท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังสูงว่าจะได้แรงส่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมการเติบโตในปี 2565 แต่ภาพรวมกลับชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นตลาดได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางและความซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษในตลาดประเทศไทย ผมได้วิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่โดดเด่นท่ามกลางสถานการณ์ที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวในวงกว้าง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายบริษัท จะเห็นภาพที่น่ากังวลมากขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบหนักที่สุด ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดขึ้นนำ
แม้ภาพรวมจะชะลอตัว แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้รวมไว้ได้ โดย “แสนสิริ” สามารถก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในด้านรายได้รวมประจำปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation ที่ 24,487 ล้านบาท, U City ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งกว่า
อย่างไรก็ตาม หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญกว่ารายได้รวม เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นมาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการพัฒนาและส่งมอบโครงการให้แก่ผู้บริโภค
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงส่งผลกระทบต่อหลายบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านนี้ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์
ภายใต้ความท้าทายนี้ AP (Thailand) สามารถกลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายอีกครั้ง ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เองก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ตามมาด้วย Supalai ที่รักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House มาอย่างสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565
การบริหารจัดการกำไร: กุญแจสู่ความสำเร็จที่แท้จริง
ในที่สุดแล้ว สิ่งที่วัดความเป็น “ผู้ชนะ” ในวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ไม่ใช่เพียงยอดขายที่สูง แต่คือความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างกำไรสุทธิ ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจและการบริหารจัดการทางการเงิน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ผงาดในฐานะผู้นำ
แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยผลกำไรที่เติบโตอย่างแข็งแกร่ง AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: โอกาสและความท้าทายที่รออยู่
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 ทั้งจากปัจจัยภายในและภายนอกประเทศ อย่างไรก็ตาม ภายใต้ความผันผวนเหล่านี้ ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลประกอบการที่น่าประทับใจได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ผู้ที่สามารถเข้าใจความต้องการของผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง บริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ และนำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านอุปสรรคและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานอย่างละเอียดเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านมองเห็นภาพรวมของตลาดได้อย่างชัดเจน และสามารถวางแผนการลงทุนหรือกลยุทธ์ทางธุรกิจได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพากลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้ก้าวสู่ความสำเร็จ หรือต้องการข้อมูลวิเคราะห์ตลาดที่แม่นยำและเป็นปัจจุบัน เพื่อการตัดสินใจที่ชาญฉลาด โปรดติดต่อเรา เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเรา
