ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน สู่ความท้าทายปี 2567
บทความนี้จะเจาะลึกถึงผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังที่จะฟื้นตัวจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ปัจจัยลบหลายประการกลับฉุดรั้งการเติบโต โดยเฉพาะช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องจนถึงปลายปี รวมถึงช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้ ส่งผลให้ภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงมีความไม่แน่นอนสูง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาตลอดทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพการปรับตัวและกลยุทธ์ที่แต่ละบริษัทใช้ในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ โดยมุ่งเน้นไปที่ตัวชี้วัดสำคัญ ได้แก่ รายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เพื่อค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัว
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่การวิเคราะห์รายบริษัทเผยให้เห็นว่า มีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงการกระจายตัวของผลกระทบในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้รวมติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับการลดลงใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้รวมลดลง 26%, Lalin Property (LPH) 23%, Major Development (MJD) 22% และ Siamese Asset (SA) 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ในปี 2566 ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) 10%, Pruksa Holding (PPH) 9% และ Origin Property (ORI) ประมาณ 4%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: การปรับฐานที่ชัดเจน
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการบวกจากแหล่งรายได้อื่นเข้ามา แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันและยอดขายที่เกิดขึ้นจริงจากโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย กลุ่มบริษัททั้ง 41 แห่งสามารถทำยอดขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่เห็นได้ชัดเจน ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาดก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ได้เป็นอย่างดี
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจและกลยุทธ์ที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: ตัววัดความอยู่รอดที่แท้จริง
แม้จะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถทำกำไรได้จริง ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่ยั่งยืน ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (ได้รับปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 บ่งชี้ให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงมีความท้าทายสูง แนวโน้มของปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความสามารถในการบริหารจัดการอย่างเข้มข้น ปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตามอง ได้แก่
อัตราดอกเบี้ย: ท่าทีของธนาคารแห่งประเทศไทยในการปรับขึ้นหรือคงอัตราดอกเบี้ยนโยบาย จะส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการ และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยจากการกู้ซื้อบ้าน
กำลังซื้อผู้บริโภค: การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยในภาพรวม ภาคการท่องเที่ยว การจ้างงาน และรายได้ของประชาชน จะเป็นตัวขับเคลื่อนกำลังซื้อที่สำคัญ
กฎระเบียบภาครัฐ: นโยบายภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) หรือมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ อาจส่งผลต่อทิศทางตลาด
ซัพพลายส่วนเกิน: บางทำเลอาจยังมีปริมาณอุปทานคงค้างที่ต้องใช้เวลาในการระบาย ซึ่งอาจส่งผลต่อการแข่งขันด้านราคา
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์แห่งอนาคต: การให้ความสำคัญกับโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green Building) เทคโนโลยีบ้านอัจฉริยะ (Smart Home) และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความแตกต่างและดึงดูดผู้บริโภค
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีแผนธุรกิจที่ชัดเจน ปรับตัวได้เร็ว และสามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้ แม้ในสภาวะตลาดที่ท้าทาย
หากคุณคือผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผู้ลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการเข้าสู่ตลาดนี้ การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ การวิเคราะห์อย่างละเอียดและรอบด้าน จะช่วยให้คุณสามารถวางกลยุทธ์ที่เหมาะสมเพื่อก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ได้
ถึงเวลาแล้วที่จะก้าวต่อไปอย่างมั่นคงและชาญฉลาดในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังพัฒนา ไม่ว่าคุณจะกำลังมองหาการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ หรือต้องการหาพันธมิตรที่สามารถพาธุรกิจของคุณไปสู่ระดับต่อไป ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและค้นพบกลยุทธ์ที่ใช่สำหรับคุณในปี 2567 นี้
