ปี 2566: ถอดบทเรียนภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย – ผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่คร่ำหวอดในวงการมากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นความผันผวนของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ทว่า ปี 2566 ได้ทิ้งรอยแผลเป็นที่น่าจดจำไว้ให้กับภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังอันสูงลิ่วที่จะต่อยอดโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่อุตสาหกรรมกำลังเริ่ม “Take Off” ทว่าภาพความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซายังคงต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วง “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งได้ สถานการณ์นี้ยังคงทอดเงายาวมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ
เพื่อทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาดอย่างลึกซึ้ง ทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ซับซ้อนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ได้อย่างโดดเด่น
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างคือหัวใจสำคัญ
จากการวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูไม่หวือหวา แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลง
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงในอัตราประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยรายได้ที่หดตัวไป 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MDX) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบไปถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาด! แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (ภายใต้ชื่อเดิมของ Universal Utilities) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ของรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในทางกลับกัน หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 อาจเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าตกใจอย่างยิ่งคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ก็ลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses (LH) ที่แม้จะเป็นบริษัทขนาดใหญ่ ก็เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์ยอดขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำยอดขายได้สูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ซึ่งยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้ดีที่ 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
แม้จะมียอดขายลดลงค่อนข้างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่ก็สม่ำเสมอ ติดอันดับ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN มียอดขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มียอดขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพการเติบโตในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งทางการเงินที่แท้จริง
ท้ายที่สุด ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากมีกำไรสุทธิ (Net Profit) น้อย หรือไม่สามารถแปลงยอดขายให้เป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และเป็นที่น่ากังวลว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ก็สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการนี้ Supalai (SPALI) คงขึ้นเป็นอันดับ 1 ไป ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
แสนสิริ (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสำหรับปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เผชิญกับความท้าทายอย่างรอบด้านในปี 2566 คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญกับความยากลำบาก การวิเคราะห์เชิงลึกถึงกลยุทธ์และการปรับตัวของแต่ละบริษัท จะเป็นกุญแจสำคัญในการทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสถานการณ์นี้ได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังพิจารณาการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย การทำความเข้าใจถึงผลประกอบการและแนวโน้มของบริษัทชั้นนำเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง หากท่านต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และ กลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้การตัดสินใจของท่านเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและสนับสนุนท่านในทุกขั้นตอนของการลงทุน
