ทัศนะผู้เชี่ยวชาญ: เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – บทเรียนจากความท้าทาย สู่การพลิกเกมในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย นับเป็นปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนและแรงกดดันอันหลากหลาย จากที่เคยคาดหวังโมเมนตัมอันแข็งแกร่งต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณของการฟื้นตัวอย่างชัดเจน แต่แล้วภาพที่ปรากฏกลับเป็นสิ่งที่ตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ท่ามกลางสถานการณ์เช่นนี้ การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งเพื่อทำความเข้าใจกลไกตลาดและหาแนวทางรับมือสำหรับปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามพัฒนาการของตลาดอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นหนึ่งในเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้เราเห็นภาพรวมของสุขภาพอุตสาหกรรม และยิ่งไปกว่านั้นคือ การมองเห็นว่าบริษัทใดมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งพอจะยืนหยัดได้ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้รวม: ท่ามกลางความท้าทาย รายได้รวมชะลอตัว
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 โดยพบว่าภาพรวมของรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นภาพที่น่าสนใจว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่บริษัทส่วนใหญ่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก จนมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงถึงราวๆ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้รวมหดหายไป -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่มีฐานแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และสิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 ซึ่งนอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ก้าวขึ้นสู่แชมป์รายได้รวม: การแข่งขันที่ดุเดือดในกลุ่มผู้นำ
ท่ามกลางภาพรวมที่ค่อนข้างซบเซา Sansiri (SIRI) ได้สร้างผลงานอันโดดเด่นด้วยการก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท พร้อมกับการเติบโต 12% ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาจากสภาวะตลาดโดยรวม
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 1 ไปอย่างหวุดหวิด)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การที่ Sansiri สามารถทำผลงานได้ดีเช่นนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความเข้าใจในตลาดและความสามารถในการปรับตัวของบริษัท การเจาะลึกกลยุทธ์ที่ทำให้ Sansiri ประสบความสำเร็จในช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อผู้ประกอบการรายอื่นๆ ในการวางแผนธุรกิจสำหรับอนาคต
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนสมรรถภาพหลักของธุรกิจ
หากจะวัดกันที่ผลงานหลักที่สะท้อนสมรรถภาพที่แท้จริงของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากบริษัทหลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและขายโครงการที่ดินและที่อยู่อาศัยโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบในส่วนของรายได้จากการขายนั้นรุนแรงกว่ารายได้รวมอย่างเห็นได้ชัด ตัวอย่างเช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำตลาดมายาวนาน กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในหมวดรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่ามีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ว่า สภาวะตลาดที่ท้าทายนี้ ส่งผลกระทบต่อยอดขายโดยตรง ไม่ใช่เพียงแค่รายได้รวมที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยอื่น
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย: การขับเคี่ยวอันดุเดือด
AP (Thailand) (AP) ได้แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและความสามารถในการบริหารจัดการที่เหนือชั้น โดยสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri เป็นหนึ่งในเพียง 2 บริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายในแดนบวกได้ถึง 7%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่ง)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยการเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงติด Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังรักษาตำแหน่ง)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) การเติบโตที่สูงเช่นนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพที่ยังรอการปลดปล่อยของบริษัท ในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญที่วัดผลสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่บ่งชี้ถึงความสามารถในการทำธุรกิจอย่างแท้จริง การมีรายได้สูงแต่มีกำไรน้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้เลย ย่อมไม่ถือเป็นความสำเร็จที่ยั่งยืน
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: บทเรียนจากการบริหารจัดการสินทรัพย์
แม้ว่าในปี 2566 Land and Houses (LH) จะมีรายได้รวมและรายได้จากการขายลดลง แต่บริษัทกลับสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักที่ทำให้ LH สามารถสร้างกำไรได้สูงเช่นนี้ มาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (รับรู้กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉือนกันอย่างสูสี)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังคงรักษาอันดับ)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ผลประกอบการเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความซับซ้อนของการดำเนินธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่ไม่ได้ขึ้นอยู่กับการขายเพียงอย่างเดียว แต่ยังรวมถึงการบริหารจัดการต้นทุน การบริหารสินทรัพย์ และกลยุทธ์ทางการเงินที่มีประสิทธิภาพ
บทสรุปและทิศทางสำหรับปี 2567: ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นเพียงภาพรวมส่วนหนึ่งของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในปี 2566 ที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผม ปี 2567 นี้คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายเช่นกัน แต่ขณะเดียวกันก็เป็นปีแห่งโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและใช้ประโยชน์จากปัจจัยบวกที่อาจเกิดขึ้นได้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ผมขอแนะนำให้ศึกษาข้อมูลเชิงลึกของแต่ละบริษัทอย่างละเอียด พิจารณาถึงกลยุทธ์การดำเนินงานในระยะยาว ความสามารถในการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด รวมถึงศักยภาพในการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน
หากท่านเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างลึกซึ้ง หรือกำลังมองหาแนวทางการพัฒนาธุรกิจที่ประสบความสำเร็จในสภาวะตลาดที่ผันผวน การศึกษาบทเรียนจากผลประกอบการของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการวางกลยุทธ์เพื่อคว้าชัยในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ แห่งอนาคต
อย่าพลาดโอกาสในการสร้างความได้เปรียบทางการแข่งขัน! ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและค้นหาศักยภาพที่ซ่อนเร้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ เพื่อนำพาองค์กรก้าวสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดที่มีพลวัตเช่นทุกวันนี้
