ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่คาดไม่ถึงและสัญญาณบ่งชี้อนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ถือเป็นปีที่แสดงให้เห็นถึงความผันผวนและความซับซ้อนของอุตสาหกรรมที่เราคุ้นเคย แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่กำลังทะยานขึ้นจะส่งผลต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาของการฟื้นตัว ก็ยังไม่สามารถขับเคลื่อนตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และสัญญาณดังกล่าวก็ส่งผ่านมายังต้นปี 2567 โดยที่ตลาดโดยรวมยังคงเผชิญกับความท้าทาย
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ที่เกิดขึ้นอย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และระบุว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดอยู่ได้ภายใต้สภาวะการณ์ที่ท้าทายนี้
รายได้รวม: การถดถอยที่กระจายตัวในหมู่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการประเมินข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แต่หากพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ภาพรวม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ตามรายได้รวม ปี 2566
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ขึ้นแท่นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) (เดิมคือ Univentures) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม ในการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาจากรายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดสำคัญ เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทก็จะมีความเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมของ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าสังเกตว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความท้าทายนี้ปรากฏชัดเจนในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ตามรายได้จากการขาย ปี 2566
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายจะตกลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสามารถในการสร้างมูลค่า
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิไม่มากนัก การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ตามกำไรสุทธิ ปี 2566
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (เป็นแชมป์เก่า แม้รายได้ลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายที่คาดไม่ถึงสำหรับหลายผู้เล่นในอุตสาหกรรม แนวโน้มเหล่านี้ยังคงส่งสัญญาณต่อเนื่องมายังปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าการปรับตัวอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการบริหารความเสี่ยงทางการเงิน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ อย่างรอบด้าน รวมถึงการพิจารณาถึงศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว จะช่วยให้สามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูลและมีประสิทธิภาพ
หากท่านคือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งและยั่งยืน หรือนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจลงทุนที่แม่นยำยิ่งขึ้น เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทาย ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและการวิเคราะห์ที่ครอบคลุมตามที่คุณต้องการ
