วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และแนวโน้มปี 2567 – บทสรุปจาก 41 บริษัทมหาชน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังผลการดำเนินงานของตลาดในช่วงปีที่ผ่านมาคือสิ่งที่นักลงทุนและผู้ประกอบการทุกรายให้ความสำคัญ โดยเฉพาะปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและกลยุทธ์การบริหารจัดการที่แตกต่างกันอย่างชัดเจนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ภายหลังจากการคาดการณ์ถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับสภาวะตลาดที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ อันเป็นผลพวงจากปัจจัยแวดล้อมทั้งภายในและภายนอกประเทศ ก่อนที่จะเข้าสู่ช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาปกติของการจับจ่ายใช้สอยอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักดังที่คาดหวัง ซึ่งความท้าทายนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลชั้นนำ ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินประสิทธิภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
รายได้รวมปี 2566: ภาพรวมการเติบโตที่แผ่วเบา
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในจำนวน 41 บริษัท มีมากถึง 25 แห่ง ที่มีรายได้รวมลดลง บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ครอบคลุมในวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงเผชิญกับการลดลงของรายได้รวมถึง 18% ที่น่าจับตาคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 แห่ง ที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: AP (Thailand) ตามติด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการแข่งขันที่น่าสนใจ โดยอันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) เพียงเล็กน้อยที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) (เดิมคือ U City) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) คว้าอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนกลไกตลาดที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่สะท้อนถึงสมรรถนะหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาสนับสนุน ซึ่งอาจไม่สามารถสะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและระบายโครงการได้โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ในภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย: แสนสิริ เติบโตแข็งแกร่ง
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาเป็นผู้นำด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริ เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างสม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: แชมป์การเติบโตรายได้จากการขายที่น่าจับตา
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วสามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีมากกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤต COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งเจ้าแห่งกำไร: Supalai และ AP (Thailand) ไล่ตามติด
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 แชมป์เก่าอย่าง Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะขึ้นแท่นอันดับ 1 ไปแทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสำหรับปี 2567
ข้อมูลที่รวบรวมจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำนี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ตลาดได้เผชิญในปี 2566 อย่างชัดเจน แม้จะมีปัจจัยบวกบางประการและการเติบโตในบางบริษัท แต่โดยรวมแล้ว ถือเป็นปีที่ต้องการกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและการปรับตัวที่รวดเร็ว
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงชี้ไปที่ความท้าทายที่ต่อเนื่อง การแข่งขันที่เข้มข้น รวมถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ซับซ้อนมากขึ้น การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง การใช้เทคโนโลยีในการเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาบริษัทต่างๆ ก้าวข้ามผ่านสภาวะตลาดนี้ไปได้
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมนี้มากว่าทศวรรษ ผมเชื่อมั่นว่า สภาพตลาดที่ท้าทายนี้ ไม่ได้เป็นเพียงอุปสรรค แต่ยังเป็นโอกาสอันดีสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีความพร้อม และสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เพื่อสร้างการเติบโตที่ยั่งยืนในระยะยาว
หากคุณคือผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังพิจารณาเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญยิ่ง หากต้องการเจาะลึกถึงกลยุทธ์เฉพาะสำหรับธุรกิจของคุณ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อนำพาองค์กรของคุณให้ประสบความสำเร็จท่ามกลางความผันผวนของตลาดนี้ อย่ารอช้าที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและกำหนดทิศทางสู่ความสำเร็จในอนาคต
