บทวิเคราะห์เชิงลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและปรับตัวของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นับเป็นปีที่มีความพิเศษและเต็มไปด้วยความท้าทายที่เหนือความคาดหมาย แม้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเริ่มต้นปีด้วยความหวังจากการ Momentum ที่ดีในปี 2565 แต่สถานการณ์กลับพลิกผันอย่างรวดเร็ว การชะลอตัวทางเศรษฐกิจที่เริ่มปรากฏขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ได้ส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง ปัญหาเหล่านี้ยังคงส่งอิทธิพลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 สร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
เพื่อสะท้อนภาพรวมที่แท้จริงและประเมินศักยภาพของผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย, Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง ในปี 2566 การวิเคราะห์นี้ไม่ได้มุ่งเน้นเพียงแค่ตัวเลขรายได้รวม แต่ลงลึกไปถึงรายได้จากการขายและกำไรสุทธิ เพื่อค้นหาว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างแข็งแกร่งที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย อันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวในวงกว้าง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันไปทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการปรับตัวลดลงประมาณ 1.2% แม้ว่าภาพรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงการชะลอตัวที่เกิดขึ้นในวงกว้างของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง โดย LPN และ ESTAR มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย CGD ที่มีตัวเลขติดลบใกล้เคียงกัน บริษัทอื่นๆ ที่น่าจับตามองว่ามีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นที่แข็งแกร่งในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และต่างจังหวัด ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า แม้แต่บริษัทที่มีฐานลูกค้าและโครงการที่หลากหลาย ก็ยังเผชิญกับความท้าทายในการรักษาโมเมนตัมรายได้
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (ลดลงเล็กน้อย <1%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (ลดลง 18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท (ลดลง 9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (ลดลง 4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: มาตรวัดประสิทธิภาพที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาถึงความสามารถในการสร้างรายได้ที่แท้จริง การประเมินรายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะให้ภาพที่ชัดเจนและแม่นยำกว่ารายได้รวม ซึ่งอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายที่ผู้ประกอบการ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญ Raimon Land (RML) เป็นหนึ่งในบริษัทที่ประสบปัญหาหนัก โดยมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ก็ไม่ต่างกัน โดยรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% Land and Houses (LH) แม้จะเป็นผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์ผ่อนน้อย และ โครงการบ้านจัดสรร ก็มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งมีผลงานโดดเด่นในแง่รายได้รวม ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ที่น่าตกใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ว่า สภาวะตลาดโดยรวมส่งผลกระทบอย่างหนักต่อความสามารถในการขายสินค้าของผู้ประกอบการทุกราย
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ท่ามกลางภาพรวมที่ค่อนข้างซบเซา มีบริษัทหนึ่งที่แสดงผลงานโดดเด่นอย่างน่าประทับใจ นั่นคือ Central Pattana (CPN) หลังจากการลงทุนอย่างต่อเนื่องในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนอย่างงดงามในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ความสำเร็จนี้ตอกย้ำถึงศักยภาพของ CPN ในการขยายธุรกิจสู่ตลาด อสังหาริมทรัพย์ครบวงจร และความสามารถในการปรับตัวเข้ากับความต้องการของตลาดได้อย่างทันท่วงที
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งทางการเงินที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จากการขายจะเป็นตัวบ่งชี้ที่สำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำธุรกิจให้ประสบความสำเร็จและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้า (49,602 ล้านบาท) โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH): แชมป์กำไรสูงสุดท่ามกลางความท้าทาย
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในแง่ของกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมและรายได้จากการขายจะปรับตัวลดลง แต่ความสำเร็จนี้มีปัจจัยสนับสนุนสำคัญ คือ การรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็มีแนวโน้มที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) ยังคงทำผลงานได้อย่างแข็งแกร่ง โดยมีกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ตามมาในอันดับที่ 3 เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งมีการเติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด (ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (รวมกำไรจากการขายโรงแรม)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลการดำเนินงานในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่า อุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน การเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจมหภาค ปัจจัยด้านกำลังซื้อของผู้บริโภค อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง และความผันผวนของตลาดทุน ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่มีความยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ทั่วไป ความสามารถในการปรับตัว การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว รวมถึงการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตท่ามกลางสภาวะที่ไม่แน่นอนนี้
สำหรับนักลงทุนที่สนใจใน หุ้นอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหา โอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้สามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและมองเห็นภาพรวมของตลาดได้อย่างรอบด้าน การเลือกบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการที่ดี และมีกลยุทธ์ที่ชัดเจน จะเป็นแนวทางที่สำคัญในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทาย
หากคุณคือผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และปริมณฑล หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ เราพร้อมให้คำปรึกษาและร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการวางแผนกลยุทธ์สู่ความสำเร็จของคุณ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่การเติบโตอย่างมั่นคงในโลกของอสังหาริมทรัพย์.
