ปี 2566: สนามประลองอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางกระแสชะลอตัวและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังปี 2566 เป็นสิ่งจำเป็น เพื่อทำความเข้าใจพลวัตที่ซับซ้อนของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เผชิญกับความท้าทายที่คาดไม่ถึง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง จากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนช่วงเวลาแห่งการเลือกตั้งใหญ่ และแรงกดดันนี้ยังคงดำเนินต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นฤดูแห่งการขาย (high season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวที่ยั่งยืนได้ ปัญหาเหล่านี้ได้ส่งผลกระทบต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
เพื่อประเมินผลกระทบและค้นหาผู้ที่สามารถปรับตัวและเติบโตได้ท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่ท้าทายนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ประสิทธิภาพของแต่ละบริษัทในปี 2566 ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ และใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างหนัก นี่คือการวิเคราะห์เชิงลึกที่จะไขความกระจ่างเกี่ยวกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การถดถอยเล็กน้อย แต่ความแตกต่างชัดเจน
โดยรวมแล้ว ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยเพียงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ภายในอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ติดลบราว -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญกับการหดตัวในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ในขณะที่ Lalin Property (LPH) และ Major Development (MJD) มีรายได้ลดลง -23% และ -22% ตามลำดับ และ Siamese Asset (SA) ก็ไม่น้อยหน้าด้วยรายได้ที่ลดลง -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถรอดพ้นจากสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในบรรดา 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง -10% Pruksa Holding (PPH) ลดลง -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดสู่ยอดขายสูงสุด: การแข่งขันที่เข้มข้นในอันดับต้นๆ
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุด แสนสิริ (SIRI) คว้าตำแหน่งผู้นำไปด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เอาชนะ AP (Thailand) ที่ตามมาอย่างเฉียดฉิวที่ 38,399 ล้านบาท Supalai รักษาอันดับที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses ยังคงแข็งแกร่งในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท Univentures (UV) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับที่ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับที่ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำของสมรรถนะการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาจากรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว จะให้ภาพที่ชัดเจนกว่า เนื่องจากในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดหลายแห่ง มีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย จะเผยให้เห็นโฉมหน้าของผู้นำที่แตกต่างออกไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78% L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่ากังวลคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์รายได้จากการขาย: บทพิสูจน์กลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม
AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า แสนสิริ ที่ตามมาในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริ เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาความแข็งแกร่งในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation พุ่งขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับที่ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) มาในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้จะลดลงถึง -24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่ก็เป็นผู้เล่นที่สม่ำเสมอ โดยมีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท ในอันดับที่ 9 และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจจากศูนย์การค้าสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด แม้จะสามารถทำยอดขายได้สูง แต่หากกำไรสุทธิที่เข้ากระเป๋าเหลือน้อย ก็ไม่ถือว่าประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: บทเรียนจากสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่กำไรที่สูงนี้ส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งเป็นรายการที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก (non-core business) หากไม่นับรายการนี้ Supalai (SPALI) จะขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด แสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับที่ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท โดยเฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท ในอันดับที่ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตที่ต้องจับตา: บทสรุปของปี 2566 และแนวโน้มปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของปี 2566 แม้จะมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและเติบโตได้ แต่ส่วนใหญ่ยังคงเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและภายใน
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับ อสังหาริมทรัพย์ไทย การแข่งขันจะยังคงดุเดือด และผู้ประกอบการจะต้องงัดกลยุทธ์ที่สร้างสรรค์และมีประสิทธิภาพ เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน การบริหารต้นทุน การสร้างจุดเด่นของผลิตภัณฑ์ และการเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางในตลาดที่ซับซ้อนเช่นนี้ ทีมผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ของเราพร้อมที่จะให้คำแนะนำ และร่วมวางแผนกลยุทธ์ที่ดีที่สุดสำหรับคุณ เพื่อให้คุณสามารถคว้าโอกาสและเติบโตได้อย่างมั่นคงในอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ ติดต่อเราวันนี้ เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จของคุณ!
