บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และทิศทางปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่เคยสดใสจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยลบทั้งก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยในช่วงไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย กลับไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และดูเหมือนว่าสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้จะยังคงส่งต่อไปยังปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลของบริษัทจดทะเบียนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในท่ามกลางความท้าทายครั้งนี้
รายได้รวม: ภาพรวมการเติบโตที่ชะลอตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เชิงลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลกว่านั้น เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่สูง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับกว่า 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง 26% Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่ Land and Houses ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็ไม่สามารถหลีกหนีสภาวะชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แซงสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณารายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือแสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท มาอย่างเฉียดฉิว อันดับ 3 เป็นของศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation ที่ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีหลายรายที่ได้รับประโยชน์จากรายได้อื่น ๆ มาเสริม อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น อันดับและโฉมหน้าของ Top 10 จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses ก็เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อเจาะลึกรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 เป็นของศุภาลัย ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ที่ 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเป็นรูปธรรม โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
สุดท้ายแต่ไม่ท้ายสุด ปัจจัยชี้ขาดว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” คือ “กำไรสุทธิ” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยหลักที่ส่งผลให้ Land and Houses ขึ้นแท่นอันดับ 1 คือการมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 ศุภาลัย ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือแสนสิริ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเจ็บใจ อันดับ 8 คือ Pruksa Holding ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงสภาวะที่ยากลำบากของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และแนวโน้มที่ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่ยืดหยุ่น และสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงแนวโน้มเหล่านี้คือสิ่งสำคัญยิ่งยวด การวิเคราะห์ข้อมูลอย่างรอบด้าน การวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่รัดกุม และการตัดสินใจอย่างชาญฉลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการไขว่คว้าโอกาสและสร้างความสำเร็จในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเชิงลึก หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณในปี 2567 นี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
