ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามนั้น ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซายังคงต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตที่คาดหวังไว้ได้ และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นเวลากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงความผันผวนของตลาดนี้มาโดยตลอด และปี 2566 ก็เป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญว่า ความสามารถในการปรับตัวและการบริหารจัดการความเสี่ยง คือปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จในยุคที่ตลาดมีความซับซ้อนเช่นนี้
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนว่า บริษัทใดสามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: ตัวเลขภาพใหญ่ที่สะท้อนภาพรวมตลาด
ข้อมูลจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เผยให้เห็นว่า ในปี 2566 บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับการปรับตัวลดลงของรายได้ในหลัก 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งกว่า
ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลการดำเนินงานอย่างแท้จริงต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากธุรกิจอื่น ทำให้ภาพที่ปรากฏอาจไม่สะท้อนศักยภาพหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเคยเป็นผู้นำตลาด มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อย -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายติดลบ
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้นำด้านรายได้รวมและรายได้จากการขาย?
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ 10 อันดับแรก (รายได้รวม ปี 2566):
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ 10 อันดับแรก (รายได้จากการขาย ปี 2566):
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
กรณีศึกษาพิเศษ: Central Pattana (CPN) กับการเติบโตแบบก้าวกระโดด
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองในปี 2566 คือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในที่สุดก็เริ่มเห็นผลิดอกออกผล โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้การมีรายได้สูงจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่หากสุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” หรือเงินที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้น้อย ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์: ใครคือผู้นำด้านกำไรสุทธิ?
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนหนึ่งมาจากผลกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่
จากข้อมูลและแนวโน้มที่ปรากฏในปี 2566 คาดการณ์ได้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน, สภาพคล่องในตลาดที่อาจยังตึงตัว, และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องจับตาอย่างใกล้ชิด
การที่บริษัทต่างๆ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้ จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง, การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด, และการสร้างความแตกต่างเพื่อดึงดูดผู้บริโภค
ในฐานะผู้ที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง ผมเชื่อว่า บริษัทยังคงมีโอกาสในการเติบโต หากสามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และมองหาโอกาสใหม่ๆ ในการดำเนินธุรกิจ
หากคุณเป็นนักลงทุน, ผู้ประกอบการ, หรือผู้ที่สนใจในวงการอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดอย่างลึกซึ้งเช่นนี้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
เตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายในปี 2567 และมองหาโอกาสในการเติบโตในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังปรับตัวอย่างต่อเนื่อง อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเชิงลึกและแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน หากคุณต้องการคำแนะนำเพิ่มเติม หรือต้องการสำรวจโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่สำหรับคุณ ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา
