เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิกฤตที่สร้างโอกาส หรือเพียงภาพลวงตา?
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของภาพรวม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากช่วงปลายปี 2565 ที่เริ่มเห็นสัญญาณบวก กลับถูกแทนที่ด้วยความชะลอตัวที่ยืดเยื้อยาวนาน ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีนัก
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เพื่อประเมินความสามารถในการรับมือกับความท้าทายในปีที่ผ่านมา และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่กระจายตัว
สำหรับภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลในภาพรวม แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก มีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีชะตากรรมรายได้ที่ลดลงถึง 18% นอกจากนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 ได้แก่ LH, AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ตามมาติดๆ ด้วย AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท และ Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท ส่วน Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Univentures (UV) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากการดำเนินงานอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ถดถอยเห็นได้ชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 คือ:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% เป็นอีกบริษัทที่เติบโตดี)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ถึงแม้ว่าบางบริษัทอาจมีรายได้จากการขายที่โดดเด่น แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถสร้างผลกำไรได้ ก็ยังไม่อาจกล่าวได้ว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses (LH) ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัทที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง มีกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นกลุ่มที่สามารถเติบโตและก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนของแต่ละบริษัท ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งในการตัดสินใจ
หากท่านกำลังมองหาคำปรึกษา หรือต้องการเจาะลึกกลยุทธ์เพื่อนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้เติบโตอย่างยั่งยืน ท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลง อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจของคุณ
