ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปีสู่ปี 2567
ปี 2566 ทิ้งทวนด้วยภาพที่สะท้อนความท้าทายสำหรับแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างชัดเจน แม้จะมีแรงส่งจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดเริ่มกลับมามีชีวิตชีวา แต่โมเมนตัมดังกล่าวกลับแผ่วเบาลงอย่างน่าใจหายเมื่อตลาดค่อยๆ ถอยกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยครั้งสำคัญในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงไม่อาจฉายภาพความสดใสที่แตกต่างจากปีก่อนหน้าได้อย่างชัดเจน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และอุตสาหกรรมนี้มาเป็นเวลากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรต่างๆ ของตลาดมาไม่น้อย และปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญของความสามารถในการปรับตัวของเหล่าผู้ประกอบการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้ท่ามกลางความผันผวนนี้ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะตลาดเช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ละเอียดอ่อนแต่มีนัยสำคัญ
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ในข่ายการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% ขณะที่ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22%, และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังคงไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มขาลงได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9%, และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
บทพิสูจน์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดแก่นแท้ของธุรกิจ
เมื่อพิจารณาถึงแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลักของธุรกิจ การวิเคราะห์รายได้จากการขายจึงสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ดียิ่งขึ้น
ภาพรวมของ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้จากการขายรวมอยู่ที่ประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีของ Raimon Land น่าเป็นที่จับตา เมื่อรายได้จากการขายลดลงถึง -78% ขณะที่ L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ยิ่งไปกว่านั้น Land and Houses ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย, Sansiri เติบโตน่าจับตา
ในแง่ของรายได้จากการขาย AP (Thailand) สามารถกลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้จะพลาดอันดับ 1 ไปอย่างน่าเสียดาย แต่ Sansiri ก็ยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการรักษาฐานลูกค้าและสร้างยอดขายใหม่
Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับที่ 6 Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำธุรกิจที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากบริษัทไม่สามารถทำกำไรสุทธิได้มากพอ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสุทธิ, Supalai และ AP (Thailand) แข่งขันสูสี
ในแง่ของกำไรสุทธิ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ความสำเร็จนี้ส่วนหนึ่งมาจากการบันทึกกำไร 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai ที่ทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท จะขับเคี่ยวกันอย่างสูสีเพื่อชิงอันดับ 1
Sansiri ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% ติดอันดับ 4 Origin Property มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศกำลังเผชิญในปี 2566 ซึ่งแนวโน้มยังคงบ่งชี้ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ การจะอยู่รอดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้ จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการสร้างความแตกต่างเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้บริโภค
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ใน วงการอสังหาริมทรัพย์ มานาน ผมเชื่อมั่นว่ายังมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่พร้อมจะปรับตัว เรียนรู้ และพัฒนานวัตกรรมใหม่ๆ อยู่เสมอ หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด ทีมงานของเราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรทางธุรกิจของคุณ เพื่อร่วมกันก้าวข้ามผ่านความท้าทาย และสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
อย่าปล่อยให้โอกาสทางการตลาดในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 ผ่านไปโดยที่คุณไม่พร้อม! ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ และร่วมวางแผนกลยุทธ์ที่แม่นยำเพื่อการเติบโตที่เหนือกว่าในทุกสภาวะตลาด
