วิเคราะห์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แม้หลายคนจะคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดตามโมเมนตัมจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 เผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุนลดลงอย่างต่อเนื่อง จนล่วงเลยเข้าสู่ช่วงไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่งความคึกคัก (high season) กลับไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง ภาพรวมของตลาดในปี 2567 ก็ยังคงมีแนวโน้มที่จะต้องเผชิญกับความท้าทายเช่นเดิม
เพื่อทำความเข้าใจถึงภาพรวมที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ข้าพเจ้าพร้อมทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เราต้องการทราบว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ มีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้ไว้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจทีเดียว เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักและมีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยติดลบไปถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสลบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเพิ่มเติมคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้รวม…แต่ใครคือผู้นำด้านการขายที่แท้จริง?
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การพิจารณา รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นเกณฑ์วัดผลประกอบการที่แท้จริงมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมของหลายบริษัทอาจได้รับปัจจัยเสริมจากธุรกิจอื่น ๆ ดังนั้น เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
ตลอดทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าสนใจ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทชั้นนำ ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านนี้ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย…แสนสิริ เติบโตน่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% – เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% – เป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้จากการขาย)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพและความสามารถในการปรับตัวเข้ากับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้รายได้จากการขายจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่การมีกำไรสุทธิที่แข็งแกร่งต่างหาก คือเครื่องยืนยันถึงความสำเร็จที่แท้จริงของผู้ประกอบการ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ทะยานสู่ยอดกำไรสูงสุด…ด้วยกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ขึ้นอันดับ 1)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เกือบคว้าอันดับ 1 หากไม่มีรายการพิเศษของ LH)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่มผู้นำ)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ก้าวต่อไปสู่ปี 2567
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ค่อนข้างท้าทายของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ไม่ใช่ทุกบริษัทจะสามารถผ่านพ้นวิกฤตการณ์นี้ไปได้อย่างสวยงาม การปรับกลยุทธ์ การบริหารต้นทุน และการเข้าใจความต้องการของผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดว่าใครจะสามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์เชิงลึกถึงศักยภาพของแต่ละบริษัท การบริหารความเสี่ยง และการมองหาโอกาสในการลงทุนที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จ
หากคุณเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่กำลังมองหา บ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้ การมีข้อมูลที่ถูกต้องและทันสมัยเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง โปรดติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกของเราในครั้งต่อไป เพื่ออัปเดตข้อมูลสำคัญที่จะช่วยในการตัดสินใจที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตของคุณ
