ปี 2566: บทสรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – กลยุทธ์การเติบโตท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดไทยมาอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งนับเป็นปีแห่งการวัดฝีมืออย่างแท้จริงสำหรับผู้ประกอบการทุกราย จากความคาดหวังอันสดใสที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมอันดีในปี 2565 สู่สภาวะตลาดที่ชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความเชื่องช้าที่ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ ปัญหาเหล่านี้ยังคงส่งทอดมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และต่อเนื่องมายังปี 2567 เป็นที่จับตามองอย่างยิ่ง
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร รวมถึงการค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในยุคแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การทรงตัวท่ามกลางแรงกดดัน
สำหรับภาพรวมในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ในปี 2565 อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เชิงลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบอย่างมีนัยสำคัญในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) โดยติดลบราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land Plc. (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property Plc. (LPH) -23%, Major Development Plc. (MD) -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
บทสรุปรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก ปี 2566:
Sansiri Plc. (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) Plc. (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai Plc. (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities Plc. (UU): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate Plc. (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดประสิทธิภาพการดำเนินงานหลัก
เมื่อพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถหลักในการสร้างรายได้ของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับอิทธิพลจากการบริหารจัดการทางการเงินหรือการลงทุนอื่น ๆ ที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
สำหรับทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาท ในปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายของอุตสาหกรรมโดยรวม
บริษัทยักษ์ใหญ่บางรายเผชิญกับการปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land Plc. (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses Plc. (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
บทสรุปรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรก ปี 2566:
AP (Thailand) Plc. (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri Plc. (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai Plc. (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding Plc. (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses Plc. (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property Plc. (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses Plc. (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect Plc. (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาท ในปี 2565 ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดีของการพลิกฟื้นและเติบโตในธุรกิจนี้
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ความสามารถในการทำกำไรคือหัวใจหลักของธุรกิจที่แท้จริง เพราะสุดท้ายแล้ว การสร้างผลกำไรที่แข็งแกร่งและการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ คือสิ่งที่บ่งชี้ถึงสุขภาพทางการเงินและความยั่งยืนของบริษัท
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาท ในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัทที่มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
บทสรุปกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก ปี 2566:
Land and Houses Plc. (LH): 7,495 ล้านบาท (มูลค่าที่โดดเด่นจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
Supalai Plc. (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) Plc. (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri Plc. (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property Plc. (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation Plc. (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses Plc. (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding Plc. (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana Plc. (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์สำหรับปี 2567 และอนาคต
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์ สะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในหลายมิติ ทั้งจากปัจจัยมหภาค และการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม การปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ประกอบกับความผันผวนทางเศรษฐกิจ ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความเฉียบคมในการบริหารจัดการและวางกลยุทธ์ การเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) การนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน เช่น บ้านประหยัดพลังงาน (Sustainable Homes), ที่อยู่อาศัยที่รองรับการทำงานจากที่บ้าน (Work-From-Home) และการพัฒนาโครงการที่มีความยืดหยุ่น (Flexible Living Solutions) จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความแตกต่างและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
นอกจากนี้ การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) ควบคู่ไปกับการควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและต้นทุนทางการเงิน จะเป็นกุญแจสำคัญในการรักษาอัตรากำไรและสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน การมองหาโอกาสในการร่วมทุน (Joint Ventures) หรือการเข้าซื้อกิจการ (Mergers & Acquisitions) อาจเป็นอีกทางเลือกในการขยายธุรกิจและเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาด
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว แต่การจะก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้นั้น จำเป็นต้องอาศัยวิสัยทัศน์ที่กว้างไกล การปรับตัวที่รวดเร็ว และความเข้าใจอย่างลึกซึ้งต่อพลวัตของตลาดและพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
หากท่านคือหนึ่งในผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตอย่างยั่งยืน ท่ามกลางสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา การวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบและการปรับใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน คือสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม
เราพร้อมให้คำปรึกษาและเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้ประสบความสำเร็จ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและร่วมกันสร้างอนาคตที่สดใสให้กับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
