ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิกฤตชะลอตัว ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ทิ้งไว้ซึ่งความผิดหวังสำหรับหลายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับแรงส่งที่คาดหวังจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ที่ธุรกิจกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่กลับกลายเป็นว่า ตลาดได้หวนกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ปัญหาเหล่านี้ยังคงส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงดูท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์กว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
รายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวทั่วกระดาน
จากการวิเคราะห์ข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะเห็นว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง อย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้รวม แต่การแข่งขันยังคงดุเดือด
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวม แสนสิริ (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% แซงหน้า AP (Thailand) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท เพียงเล็กน้อย ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses ติดอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แม่นยำยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณา รายได้จากการขาย ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บางบริษัทเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างหนัก เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังประสบปัญหาด้วยรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อย 2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย
AP (Thailand) กลับมาครองตำแหน่งอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายอีกครั้ง ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท เอาชนะแสนสิริที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถสร้างรายได้จากการขายเติบโตได้ 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ถือเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตา ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายที่ก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 มาเป็น 5,835 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรภายใต้แรงกดดัน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะดีเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็น กำไรสุทธิ ที่แข็งแกร่งได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses แชมป์กำไรสุทธิท่ามกลางความท้าทาย
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการนี้ Supalai ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยทำกำไรเฉียดฉิวเอาชนะ AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทไปได้อย่างหวุดหวิด แสนสิริตามมาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่รออยู่ข้างหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการที่ยังคงยึดติดกับรูปแบบธุรกิจเดิมๆ และไม่สามารถปรับตัวให้เข้ากับสภาพตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ภาคธุรกิจต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันรอบด้าน ทั้งภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน การแข่งขันที่รุนแรง รวมถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ซับซ้อนขึ้น
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรม ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบการทุกท่านให้ความสำคัญกับการสร้างนวัตกรรม การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การทำความเข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง และการสร้างพันธมิตรทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง เพื่อรับมือกับความผันผวนและคว้าโอกาสที่อาจเกิดขึ้น
หากคุณเป็นผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่สนใจในศักยภาพของตลาดนี้ อย่าพลาดที่จะติดตามแนวโน้มล่าสุด และเตรียมพร้อมสำหรับกลยุทธ์ที่จะนำพาธุรกิจของคุณให้ก้าวผ่านความท้าทาย และประสบความสำเร็จในปี 2567 นี้ได้
หากคุณกำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย โปรดติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนอนาคตที่ยั่งยืนสำหรับธุรกิจของคุณ
