ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ แม้จะมีความคาดหวังอันสูงส่งที่จะสานต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และสถานการณ์นี้ก็ยังคงดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และดูเหมือนว่าแนวโน้มนี้จะยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และพบว่าปี 2566 เป็นบททดสอบสำคัญสำหรับความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย วันนี้ เราจะมาเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกจากรายงานการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อให้เห็นภาพรวมว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะตลาดเช่นนี้
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัว แต่มีบางบริษัทที่โดดเด่น
สำหรับภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลมากนักในภาพรวม แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้อสังหาริมทรัพย์ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งพบว่ามีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN) ที่ประสบปัญหา โครงการอสังหาริมทรัพย์ ใหม่ชะลอตัว, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่เผชิญกับความท้าทายในตลาด คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่, และ Country Group Development (CGD) ที่ต้องปรับกลยุทธ์ในตลาด บ้านเดี่ยวราคาแพง โดยทั้งสามบริษัทนี้มีรายได้รวมลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน โดยมีรายได้ลดลง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มขาลงได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่แม้จะมีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ก็สะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ระมัดระวังตัว นอกจากนี้ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9%, และ Origin Property (ORI) ก็พบว่ารายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ: แชมป์รายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
ในขณะที่ภาพรวมรายได้รวมมีแนวโน้มลดลง แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ Sansiri (SIRI) คือหนึ่งในนั้น โดยสามารถทำรายได้รวมสูงสุดถึง 39,082 ล้านบาท และเติบโตขึ้น 12% แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด คว้าอันดับ 2 ไปครอง Supalai (SPALI) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 5 ไว้ได้ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัทที่น่าจับตาในกลุ่ม Top 10 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่มาในอันดับ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univentures Public Company Limited (UV) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) PCL (FPT) ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และ Estate (Singha Estate PCL) (ES) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนภาพตลาดได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสิ่งสำคัญยิ่งกว่า เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ได้เกิดจากการขายหน่วยโครงการโดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลข Top 10 และอันดับต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
รวมทั้ง 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าสังเกตคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ก็เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบภาวะรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand): ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทาย
AP (Thailand) (AP) แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในตลาด บ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม โดยสามารถคว้าตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายมาครองได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท Sansiri (SIRI) ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่ทำผลงานได้ดี โดยขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และมีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) PCL (FPT) มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้ว่าจะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses PCL (QH) มาอย่างต่อเนื่องในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect PCL (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่โดดเด่นและต้องกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนในธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่ดีถึงศักยภาพของบริษัทในการขยายธุรกิจสู่ตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในโลกธุรกิจ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่งมีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses: แชมป์กำไรสูงสุด ด้วยการบริหารจัดการที่เหนือชั้น
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถกวาดกำไรสุทธิไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อกำไรที่สูงนี้ คือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายได้ก้อนนี้ Supalai (SPALI) ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai (SPALI) ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) มาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25%
SC Asset Corporation (SC) มาในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses PCL (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) PCL (FPT) ปิดท้ายใน Top 10 ที่อันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับโอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็ยังคงมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างการเติบโตได้อย่างโดดเด่น สำหรับปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ต้องการความสามารถในการบริหารจัดการและกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่อาจยังคงผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ผมเชื่อมั่นว่า การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้ก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่แม่นยำและทันสมัยที่สุด อย่าลังเลที่จะติดต่อเข้ามา เราพร้อมที่จะแบ่งปันประสบการณ์และความเชี่ยวชาญเพื่อช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาด และคว้าโอกาสในโลก อสังหาริมทรัพย์ 2026 ที่กำลังจะมาถึง
