วิเคราะห์เจาะลึก: วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ภาพรวมผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำและความท้าทายสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป เป็นอีกหนึ่งบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของผู้เล่นในตลาดนี้ จากความคาดหวังอันเปี่ยมล้นที่ต่อยอดจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่วงการอสังหาริมทรัพย์กำลังจะทะยานขึ้นอีกครั้ง แต่ทว่า ภาพที่ปรากฏกลับสวนทางกับที่คาดการณ์ไว้ ตลาดได้ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายครั้งใหญ่ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพความคึกคักให้กลับคืนมาได้อย่างที่หวัง และสถานการณ์ในปี 2567 นี้ ก็ยังคงมีสัญญาณที่บ่งชี้ถึงความท้าทายที่รออยู่
เพื่อเป็นการประเมินสถานการณ์และศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท ตลอดปี 2566 เพื่อทำความเข้าใจว่าแต่ละองค์กรรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางมรสุมครั้งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ถือเป็นการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้การลดลงโดยรวมจะดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบภาพที่น่าสนใจยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างหนักจนรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง อาทิ L.P.N. Development (LPN) ด้วยอัตรา -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหา -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพชั้นนำ ก็ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมียอดรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มียอดลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ก้าวขึ้นครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดประจำปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท (เฉือนกันไปอย่างน่าหวาดเสียว)
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ UNIQ)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาผลประกอบการที่แท้จริง การวัดผลจาก รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ย่อมมีความสำคัญมากกว่า เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ที่มีรายได้รวมสูงสุด อาจได้รับรายได้จากการลงทุนหรือธุรกิจอื่นมาสนับสนุน แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายโฉมหน้าของกลุ่มผู้นำก็จะเปลี่ยนไป
เมื่อรวบรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหา ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ ลดลง
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ และ บ้านพร้อมอยู่กรุงเทพ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้านยอดขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ทวงคืนตำแหน่งผู้นำ)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ก้าวเข้าสู่ Top 5 ได้สำเร็จ และเป็นอีกบริษัทที่เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่กลุ่ม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนา
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างยอดขายที่สูงจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว ผลกำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จ หากบริษัทสามารถทำกำไรได้น้อย การขายได้มากก็อาจไม่สามารถนำพาองค์กรไปสู่จุดที่ยั่งยืนได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางรายขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสูงสุด จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เฉียดฉิวอันดับ 1 หากไม่มีรายการพิเศษของ LH)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567
ตัวเลขที่ปรากฏนี้ เป็นเพียงภาพรวมผลประกอบการของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์มาโดยตลอด แม้ปี 2566 จะเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ตาม แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่ายังมีบริษัทที่สามารถบริหารจัดการและสร้างผลกำไรได้อย่างน่าประทับใจ
สำหรับปี 2567 นี้ ยังคงมีสัญญาณบ่งชี้ว่าเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดจะยังคงเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยมหภาค เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัว และกำลังซื้อของผู้บริโภค ที่อาจส่งผลกระทบต่อ ตลาดบ้าน และ ตลาดคอนโด อย่างต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ สามารถปรับกลยุทธ์ทางการตลาด สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของอุตสาหกรรม การทำความเข้าใจกับผลประกอบการและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ ถือเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจ
พร้อมแล้วหรือยังที่จะก้าวไปข้างหน้า? การวิเคราะห์เชิงลึกนี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้น เพื่อให้คุณไม่พลาดโอกาสสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ร่วมเรียนรู้และวางแผนการลงทุนอย่างชาญฉลาดกับเราวันนี้ เพื่อสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในโลกของอสังหาริมทรัพย์
