การวิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณท้าทายและกลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวมของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีแรงส่งจากโมเมนตัมที่ดีในช่วงปลายปี 2565 ที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าตลาดจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเริ่มปรากฏให้เห็นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และแนวโน้มที่เห็นมาจนถึงต้นปี 2567 ก็ยังคงแสดงให้เห็นถึงความเปราะบางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ด้วยเหตุนี้ Property Mentor จึงได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินความสามารถในการปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวนของแต่ละบริษัท และเพื่อค้นหาว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในปีแห่งความท้าทายนี้
ภาพรวมผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งนี้ สามารถสร้างรายได้รวมกันเป็นจำนวนกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่รายได้เผชิญแรงกดดันอย่างหนัก
มีบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่ประสบกับรายได้รวมที่ติดลบในระดับเลขสองหลัก ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจอย่างแท้จริง ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) จำกัด (มหาชน), บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) จำกัด (มหาชน) และ บริษัท คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงในระดับราว -28% นอกจากนี้ ยังมี บริษัท ไรมอน แลนด์ (RML) จำกัด (มหาชน) ที่เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง -26%, บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LPH) จำกัด (มหาชน) ที่ -23%, บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ (MJD) จำกัด (มหาชน) ที่ -22% และ บริษัท ไซมิส แอสเสท (SIAM) จำกัด (มหาชน) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังคงมีรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แล้ว ยังมี บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) (AP) จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, บริษัท ศุภาลัย (SPALI) จำกัด (มหาชน) ที่ -10%, บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) จำกัด (มหาชน) ที่ -9% และ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) จำกัด (มหาชน) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด: แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำ
เมื่อพิจารณาในส่วนของรายได้รวม บริษัท แสนสิริ (SIRI) จำกัด (มหาชน) สามารถขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% ซึ่งเป็นการเฉือนอันดับ 2 อย่าง บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) (AP) จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ บริษัท ศุภาลัย (SPALI) จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย อันดับ 4 บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) จำกัด (มหาชน) ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 บริษัท ยูนิเวนเจอร์ (UV) จำกัด (มหาชน) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) จำกัด (มหาชน) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) จำกัด (มหาชน) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ บริษัท สิงห์ เอสเตท (S) จำกัด (มหาชน) ที่ 15,066 ล้านบาท
การประเมินรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรับรู้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการทำตลาดและการขายโครงการที่แท้จริง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย กลุ่ม 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงไป
สำหรับทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่รายได้จากการขายเผชิญความท้าทาย
ในกลุ่มนี้ บริษัท ไรมอน แลนด์ (RML) จำกัด (มหาชน) มีรายได้จากการขายลดลงอย่างน่าตกใจถึง -78% ตามมาด้วย บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) จำกัด (มหาชน) ที่รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าเป็นห่วงคือ บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ผู้นำในหลายๆ ด้านอย่าง บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) (AP) จำกัด (มหาชน) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
เอพี (ไทยแลนด์) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
ในส่วนของรายได้จากการขาย บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) (AP) จำกัด (มหาชน) กลับมาผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า บริษัท แสนสิริ (SIRI) จำกัด (มหาชน) ที่ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท โดยแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ บริษัท ศุภาลัย (SPALI) จำกัด (มหาชน) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4 เป็นของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) จำกัด (มหาชน) ที่ก้าวขึ้นมาติด 5 อันดับแรกได้สำเร็จ ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) จำกัด (มหาชน) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) จำกัด (มหาชน) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) จำกัด (มหาชน) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) จำกัด (มหาชน) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) จำกัด (มหาชน) หลังจากได้ลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 นี้ เริ่มเห็นผลของการเก็บเกี่ยวรายได้อย่างชัดเจน บริษัทฯ มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุด แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงสถานการณ์โควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดคว้ารางวัลผู้นำกำไรสูงสุด (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ในปีนี้ บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) จำกัด (มหาชน) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 1 ไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่กำไรที่โดดเด่นในปีนี้ ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่มีปัจจัยพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง บริษัท ศุภาลัย (SPALI) จำกัด (มหาชน) ซึ่งทำกำไรไป 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างแน่นอน
อันดับ 3 คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) (AP) จำกัด (มหาชน) ที่ทำกำไรไป 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง บริษัท แสนสิริ (SIRI) จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โดยแสนสิริแสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) จำกัด (มหาชน) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 เป็นของ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) จำกัด (มหาชน) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) จำกัด (มหาชน) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 8 คือ บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) จำกัด (มหาชน) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ได้แก่ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) จำกัด (มหาชน) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) จำกัด (มหาชน) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์สู่การเติบโตที่ยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ผลการวิเคราะห์นี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมอันท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งหลายบริษัทต้องเผชิญแรงกดดันทั้งในด้านรายได้และกำไร แนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก และต้องอาศัยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งในการบริหารจัดการ
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงสภาวะตลาด แนวโน้มของผู้บริโภค และการเลือกบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการบริหารจัดการและปรับตัว ถือเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการประเมินศักยภาพของโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือบริษัทที่ท่านสนใจ เพื่อก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสการเติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมสร้างอนาคตที่มั่นคงไปด้วยกัน.
