ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานบริษัทมหาชน และแนวโน้มปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากการฟื้นตัวในปี 2565 ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้อย่างโดดเด่น
รายได้รวม: ภาพรวมที่สะท้อนความท้าทาย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง นี่เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าภาพรวมการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างมาก
หลายบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในกลุ่มผู้นำ: แสนสิริ ขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับ 3 เป็นของ ศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City Public Company Limited (U) (เดิมคือ U City) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Singha Estate Public Company Limited (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ การจัดอันดับ 10 บริษัทแรกจะมีความแตกต่างออกไป เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นด้วย
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และน่ากังวลว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
กรณีที่เห็นได้ชัดคือ ไรมอน แลนด์ (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในกลุ่มบริษัทใหญ่ ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายลดลง แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) ได้กลับมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยเฉือน แสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ไปอย่างสูสี แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% อันดับ 3 คือ ศุภาลัย (SPALI) ที่รักษาตำแหน่งได้ต่อเนื่องด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาอยู่ใน 5 อันดับแรกได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses Public Company Limited (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect Public Company Limited (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana Public Company Limited (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
ผลกำไรสุทธิ: ตัววัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่กำไรสุทธิคือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และน่าเป็นห่วงว่ามีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีอีกกว่า 20 บริษัท ที่มีผลกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดผู้นำกำไรสุทธิ
ในแง่ของกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงครองตำแหน่งผู้นำ โดยสามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรโดดเด่นคือ การบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ศุภาลัย (SPALI) คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยทำกำไรสุทธิได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
อันดับ 4 เป็นของ แสนสิริ (SIRI) ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses Public Company Limited (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 เป็นของ พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้แสดงให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทยในปี 2566 ที่สะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายหลายประการ ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค ความไม่แน่นอนทางการเมือง และกำลังซื้อของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 นี้ ยังคงเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวกลยุทธ์ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ และต้องการข้อมูลเชิงลึก การวิเคราะห์เฉพาะเจาะจงสำหรับธุรกิจของท่าน หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์รับมือกับความท้าทายในอนาคต ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำ ท่านสามารถติดต่อเราเพื่อเริ่มต้นพูดคุยและค้นหาโซลูชันที่เหมาะสมกับความต้องการของท่านได้แล้ววันนี้.
