แดนซ์ต่อท่ามกลางคลื่นมรสุม: วิเคราะห์ผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายยิ่งกว่าที่หลายคนคาดการณ์ไว้ แม้จะมีความหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวในปี 2565 จะส่งต่อไปยังปีที่ผ่านมา แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติคึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมามีชีวิตชีวาได้ และสัญญาณเหล่านี้ก็ยังคงทอดเงายาวมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้ง ผมและทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสถานการณ์อันผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยังคงยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางกระแสแห่งความไม่แน่นอน
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทาย
ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 มีรายได้รวมกันอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหา รายได้อสังหาริมทรัพย์ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างกว้างขวาง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนัก พบว่ามีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) -4%
แสนสิริ ครองอันดับ 1 ด้านรายได้รวม แต่มีผู้ท้าชิงที่น่าจับตา
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์ที่เน้นการดำเนินงานหลัก ผมเชื่อว่าการวัดผลที่แม่นยำที่สุดควรพิจารณาจาก รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทขนาดใหญ่มักมีรายได้จากธุรกิจอื่นมาเสริม แต่การเจาะลึกรายได้จากการขายจะสะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจแกนหลักของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้ดียิ่งขึ้น
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
เมื่อเราพิจารณารายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท ตัวเลขนี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทายของตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง
ผลกระทบนี้กระจายไปในวงกว้าง Raimon Land มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, LPN Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มียอดขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพยอดขาย ด้านแสนสิริ และ ศุภาลัย รักษาฟอร์มได้อย่างแข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้รายได้จะสำคัญ แต่หัวใจสำคัญของธุรกิจคือ กำไรสุทธิ ที่บริษัทสามารถทำได้จริง ซึ่งในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อพิจารณาว่า มีถึง 12 บริษัทที่ ขาดทุนสุทธิ บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses กลับมาทวงบัลลังก์กำไรสูงสุด แต่มีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
ทิศทางปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสก็ซ่อนอยู่
จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างแท้จริง แม้จะมีบริษัทที่ยังคงทำผลงานได้อย่างน่าประทับใจ แต่ภาพรวมของตลาดชี้ให้เห็นถึงความเปราะบางและความต้องการในการปรับตัวของผู้ประกอบการ
สำหรับปี 2567 นี้ ผมคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายเช่นกัน ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่ดี เข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างลึกซึ้ง สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ในราคาที่เหมาะสม และมีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้ และอาจจะเติบโตได้อย่างโดดเด่น
หากท่านคือหนึ่งในผู้ประกอบการที่กำลังมองหาแนวทางในการรับมือกับความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนธุรกิจให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้น ทีมงาน Property Mentor พร้อมที่จะเป็นพันธมิตรทางธุรกิจของท่าน เพื่อร่วมกันก้าวข้ามทุกอุปสรรค และสร้างความสำเร็จใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไปด้วยกัน ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญตัวจริง!
