วิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างสดใสหลังโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับส่งสัญญาณเตือนถึงภาวะชะลอตัวที่เริ่มปรากฏขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่และลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้ช่วงไตรมาส 4 อันเป็นไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถสร้างแรงกระเพื่อมเชิงบวกได้อย่างที่คาดหวัง และต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 แนวโน้มยังคงไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การติดตามและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวด ในปี 2566 Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวน และค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสถานการณ์ที่ท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณแห่งความท้าทายที่ต้องรับมือ
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้การเปลี่ยนแปลงนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่รายงานรายได้รวมลดลง สะท้อนถึงแรงกดดันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กระจายวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ คือกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ซึ่งมีรายได้ลดลงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่มีรายได้ติดลบ 26%, Lalin Property ที่ 23%, Major Development ที่ 22%, และ Siamese Asset ที่ 21%
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่ Land and Houses หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาด ก็มีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai ที่ 10%, Pruksa Holding ที่ 9%, และ Origin Property ที่ราว 4%
สถิติรายได้รวม 10 อันดับสูงสุด ปี 2566
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะให้ภาพที่ชัดเจนยิ่งกว่ารายได้รวม เนื่องจากในบางกรณี รายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากส่วนอื่นที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานรายได้จากการขายลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญอยู่
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development เกือบ 40%, และ Land and Houses ที่น่าตกใจคือ 38% แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำตลาดรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ารายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่รายใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานรายได้จากการขายลดลง
สถิติรายได้จากการขาย 10 อันดับสูงสุด ปี 2566
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ผู้นำยอดขาย)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
ผู้เล่นที่น่าจับตามอง: Central Pattana เติบโตอย่างก้าวกระโดด
บริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้เป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จ
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว เกณฑ์ชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นยอดขายที่สูงเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่สมบูรณ์แบบ ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
สถิติ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ปี 2566
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสูงสุด)
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PRUKSA): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท
หมายเหตุ: ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท
มองไปข้างหน้า: สู่ปี 2567 ที่ยังคงท้าทาย
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพที่ชัดเจนถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงยากลำบากในปี 2567
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่รุนแรงขึ้น การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และสภาวะเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์นี้ยังเป็นเพียงภาพรวม และศักยภาพของแต่ละบริษัทในการปรับตัว กลยุทธ์การดำเนินงาน และการบริหารจัดการต้นทุน จะเป็นตัวแปรสำคัญในการกำหนดทิศทางอนาคต
สำหรับนักลงทุนที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการพัฒนาโครงการหรือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในรายละเอียดของผลการดำเนินงานเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือกำลังมองหาพันธมิตรผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อนำทางธุรกิจของท่านในสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาแบบเฉพาะบุคคล เราพร้อมที่จะร่วมสร้างสรรค์กลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ
