ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: วิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทบนกระดานหลักทรัพย์
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การมองภาพรวมตลาดและศักยภาพของบริษัทต่างๆ ถือเป็นหัวใจสำคัญของการวางแผนกลยุทธ์ บทวิเคราะห์นี้จะพาคุณเจาะลึกถึงผลประกอบการของ 41 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ท้าทายยิ่งกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยเราจะพิจารณาจากตัวชี้วัดสำคัญ ได้แก่ รายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: ความท้าทายที่ทอดยาว
ปี 2566 เปิดฉากมาพร้อมกับความคาดหวังอันสูงลิ่ว จากโมเมนตัมที่เติบโตอย่างแข็งแกร่งในปี 2565 ทว่า ภาพฝันดังกล่าวกลับถูกบดบังด้วยปัจจัยหลายประการที่ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการฟื้นตัว กลับไม่สามารถพลิกผันสถานการณ์ให้ดีขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญ ความซบเซาที่ต่อเนื่องนี้ยังคงส่งผลกระทบมาจนถึงต้นปี 2567 ทำให้เราต้องประเมินสถานการณ์อย่างรอบคอบ
การวิเคราะห์เชิงลึก: ผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินศักยภาพในการปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดในปี 2566
รายได้รวม: สัญญาณการหดตัวที่มองข้ามไม่ได้
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่น่าเป็นห่วงนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 60%) ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับสูงถึง 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญภาวะเดียวกัน โดยมีส่วนแบ่งการตลาดที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่รอดพ้นจากแนวโน้มการหดตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันด้านรายได้รวมสูงสุด:
อันดับ 1: Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
อันดับ 2: AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
อันดับ 3: Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
อันดับ 4: Land and Houses (LH) ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
อันดับ 5: Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6: SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
อันดับ 7: U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
อันดับ 8: Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
อันดับ 9: Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
อันดับ 10: Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่ง
หากต้องการประเมินศักยภาพที่แท้จริงของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขายเป็นตัวชี้วัดหลักย่อมมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท
สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทาย โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท (กว่า 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวอย่างที่ชัดเจน ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
กลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ส่งผลกระทบอย่างกว้างขวาง
การแข่งขันด้านรายได้จากการขายสูงสุด:
อันดับ 1: AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
อันดับ 2: Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
อันดับ 3: Supalai (SPALI) ด้วยรายได้จากการขายรวม 30,836 ล้านบาท
อันดับ 4: SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้จากการขายรวม 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
อันดับ 5: Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6: Land and Houses (LH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท
อันดับ 7: Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
อันดับ 8: Origin Property (ORI) ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24%)
อันดับ 9: Quality Houses (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
อันดับ 10: Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่โดดเด่นพิเศษ: Central Pattana (CPN) เริ่มแสดงศักยภาพที่น่าจับตามอง ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งเป็นผลมาจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: มาตรวัดผลตอบแทนที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการทำกำไรและสร้างผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์นี้สะท้อนถึงความยากลำบากในการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายในภาวะที่รายได้จากการขายลดลง โดยกว่า 12 บริษัทเผชิญภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท (เกือบครึ่ง) มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
การแข่งขันด้านกำไรสุทธิสูงสุด:
อันดับ 1: Land and Houses (LH) ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน 2,500 ล้านบาท)
อันดับ 2: Supalai (SPALI) ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท
อันดับ 3: AP (Thailand) (AP) ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท
อันดับ 4: Sansiri (SIRI) ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
อันดับ 5: Origin Property (ORI) ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
อันดับ 6: SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
อันดับ 7: Quality Houses (QH) ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
อันดับ 8: Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไรสุทธิ 2,339 ล้านบาท
อันดับ 9: Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไรสุทธิ 1,865 ล้านบาท
อันดับ 10: Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมตลาดที่ยังคงเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่องในปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์ทุกรูปแบบเพื่อประคับประคองธุรกิจและแสวงหาโอกาสในการเติบโต
การวิเคราะห์เจาะลึกนี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้พัฒนาโครงการ, นักลงทุน, และผู้ที่สนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์และคว้าโอกาสในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้แล้วหรือยัง? ติดตามบทวิเคราะห์เชิงลึกและแนวทางการลงทุนที่น่าสนใจจาก Property Mentor ในโอกาสต่อไป เพื่อให้คุณไม่พลาดทุกการเปลี่ยนแปลงและสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดในทุกสถานการณ์
