ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ไม่คาดคิดและการปรับตัวของผู้เล่นหลัก
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่อุตสาหกรรมเริ่มฟื้นตัว จะส่งต่อไปยังปีถัดไป ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายและลงทุน หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์เช่นนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนและความไม่แน่นอนที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญ
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและประเมินศักยภาพการรับมือของผู้ประกอบการ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถนำพาองค์กรฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึงรายได้รวม รายได้จากการขาย และกำไรสุทธิ เพื่อนำเสนอภาพที่สมบูรณ์ที่สุดของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2023
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวที่ต้องจับตา
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นถึงภาพที่น่ากังวล เมื่อมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการส่วนใหญ่
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาหนัก พบว่ามีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึง 20% ขึ้นไป ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -28% ในขณะที่ Raimon Land (RML) ประสบปัญหา -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบดังกล่าวได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัท ที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวม ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ U City)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากจะพิจารณาถึงผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างรายได้จากการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง ตัวเลข “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญยิ่งกว่า “รายได้รวม” เนื่องจากการพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งอาจบิดเบือนภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงได้
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้รวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงราว 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทายของตลาด เนื่องจากมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
หลายบริษัทประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังพบว่ารายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากบริษัทขนาดใหญ่แล้ว ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) แสดงให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตที่น่าจับตามอง
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่เป้าหมายสูงสุดของทุกธุรกิจคือการสร้างผลกำไร และในปี 2566 นี้ บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ จนสามารถทำกำไรได้เป็นจำนวนมาก จึงถือเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสนามการแข่งขันที่ท้าทายนี้
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่ทำกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses (LH) ยืนหนึ่งด้านกำไรสูงสุด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรโดดเด่นในปีนี้ มาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่าประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับที่ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
AP (Thailand) (AP) รั้งอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่าง Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรได้ 5,846 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง -25% จากปีก่อนหน้า
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิ ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการมองหาโอกาส
ข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 อย่างชัดเจน โดยภาพรวมแสดงให้เห็นถึงการชะลอตัวของรายได้ทั้งในส่วนของรายได้รวมและรายได้จากการขาย รวมถึงการลดลงของกำไรสุทธิ หลายบริษัทต้องเผชิญกับผลประกอบการที่ติดลบหรือลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, ภาวะเงินเฟ้อ, และความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ อาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค, การแข่งขันที่รุนแรง, และกฎระเบียบที่อาจมีการปรับเปลี่ยน ล้วนเป็นปัจจัยที่ผู้ประกอบการต้องนำมาพิจารณาอย่างรอบคอบ
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่มีความเข้าใจในตลาดอย่างลึกซึ้ง, มีกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น, สามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลง, และนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า จะสามารถสร้างความแตกต่างและก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
การจับตาดูผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำเหล่านี้อย่างต่อเนื่อง จะช่วยให้เราเห็นภาพการปรับตัวและกลยุทธ์ที่แตกต่างกันไป หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2024 หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทาง Property Mentor ยินดีเป็นอย่างยิ่งที่จะร่วมแบ่งปันประสบการณ์และความรู้ เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและบรรลุเป้าหมายทางการเงินของคุณ
