เจาะลึกทิศทาง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: ถอดบทเรียนผู้ชนะจากปี 2566 สู่กลยุทธ์ความอยู่รอดในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและวิเคราะห์โครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัยมากว่าทศวรรษ ผมต้องยอมรับตามตรงว่าปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือน “บททดสอบความแข็งแกร่ง” (Stress Test) ครั้งสำคัญที่สุดครั้งหนึ่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ภาพฝันที่เราเคยวาดไว้เมื่อปี 2565 ว่ากราฟจะพุ่งทะยานแบบ Take off กลับกลายเป็นภาพลวงตา เมื่อปัจจัยลบทางเศรษฐกิจรุมเร้าจนทำให้โมเมนตัมตลาดสะดุดลงอย่างเห็นได้ชัด
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึก (Deep Dive) จากผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อเฟ้นหาว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมิที่มีการแข่งขันดุเดือดเลือดพล่าน และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเดินหน้าไปในทิศทางใด ท่ามกลางกระแสการเปลี่ยนแปลงที่กำลังมุ่งหน้าสู่ปี 2026
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “รายได้” ไม่ใช่คำตอบเดียวของความสำเร็จ
หากเรามองภาพรวมของเม็ดเงินในอุตสาหกรรม ตัวเลขรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้สะท้อนภาวะ “ทรงตัวค่อนไปทางทรุด” โดยลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) แต่สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือไส้ในของข้อมูล
จากประสบการณ์ของผม ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อย แต่ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้นทุนดอกเบี้ยเดินอยู่ตลอดเวลา การที่รายได้ไม่โตเท่ากับเรากำลังถอยหลัง ข้อมูลระบุชัดเจนว่ามีถึง 25 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้หดตัว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า “กำลังซื้อ” ของผู้บริโภคในระดับรากหญ้าถึงระดับกลางยังคงเปราะบาง ปัญหาหนี้ครัวเรือนและการเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Rejection Rate) ของธนาคารพาณิชย์ ยังคงเป็นกำแพงหนาที่ผู้ประกอบการต้องปีนข้ามไปให้ได้
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักคือบริษัทที่รายได้หายไปในระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้ติดลบราว -28% รวมถึงแบรนด์ดังอย่าง ไรมอน แลนด์ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง และตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) บางเซกเมนต์ กำลังเผชิญความท้าทายอย่างหนักในการระบายสต็อกสินค้า (Inventory)
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ เบียด เอพี เข้าวิน
ไฮไลท์ที่นักลงทุนและคนในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จับตามองมากที่สุด คือการชิงตำแหน่งเบอร์หนึ่งด้านรายได้รวม ผลปรากฏว่า “แสนสิริ” สามารถคว้าแชมป์ไปครองด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว
ชัยชนะของแสนสิริในครั้งนี้ สะท้อนกลยุทธ์ Branding ที่แข็งแกร่ง และการรุกตลาด บ้านหรู (Luxury Housing) ที่กลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ หรือปัญหาการกู้ยืมเงิน ซึ่งเป็น High-CPC Segment ที่สร้างมาร์จิ้นได้งดงาม
ในขณะที่ “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” พี่ใหญ่ของวงการ แม้จะหลุดจาก Top 3 ในแง่รายได้รวม (อยู่อันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท) และรายได้ติดลบถึง 18% แต่เราต้องไม่ลืมว่าโมเดลธุรกิจของแลนด์ฯ นั้นแตกต่างด้วยสัดส่วนรายได้จากค่าเช่าและการลงทุน (Recurring Income) ซึ่งผมจะวิเคราะห์เจาะลึกในส่วนของกำไรสุทธิอีกครั้ง
Top 5 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
วัดกันที่เนื้อผ้า: ใครคือเจ้าตลาด “ยอดขาย” ตัวจริง?
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะเตือนนักลงทุนเสมอว่า อย่าดูแค่ “รายได้รวม” แต่ต้องดู “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เพียวๆ เพื่อวัดความสามารถในการระบายสินค้า (Core Business Performance)
เมื่อตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออกไป ภาพการแข่งขันจะเปลี่ยนไปทันที ในสมรภูมินี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่าเขาคือ King of Sales ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ขึ้นเป็นอันดับ 1
สิ่งที่น่าสนใจคือ แม้ภาพรวมตลาดจะซบเซา แต่ เอสซี แอสเสท (SC Asset) กลับสามารถทำผลงานได้โดดเด่น ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้านยอดขายด้วยมูลค่า 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% การเติบโตนี้ตอกย้ำเทรนด์ความต้องการ บ้านเดี่ยว ระดับพรีเมียมที่ยังคงมี Demand สูง สวนทางกับตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Mass ที่ชะลอตัว
แต่ที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% และ ไรมอน แลนด์ ที่ลดลงถึง -78% ตัวเลขเหล่านี้คือสัญญาณเตือน (Red Flag) ว่าโครงสร้างรายได้จากการขายโครงการเพียงอย่างเดียว อาจไม่ใช่คำตอบที่ยั่งยืนในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป การมองหาทำเลศักยภาพเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ หรือการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อเพิ่มสภาพคล่องให้กับลูกค้า อาจเป็นกลยุทธ์ที่ต้องนำมาพิจารณา
เซ็นทรัลพัฒนา: ม้ามืดที่น่าจับตามองใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท่ามกลางยักษ์ใหญ่หน้าเดิม “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ได้ก้าวเข้ามาเป็นตัวแปรสำคัญที่ไม่อาจมองข้าม ด้วยกลยุทธ์ Mixed-use Development ที่ผสานศูนย์การค้าเข้ากับที่อยู่อาศัย CPN ทำรายได้จากการขายพุ่งทะยานถึง 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท
การเติบโตแบบก้าวกระโดดนี้ สะท้อนให้เห็นว่าผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ไม่ได้มองหาแค่ “ที่ซุกหัวนอน” แต่มองหา “Lifestyle Ecosystem” ความสะดวกสบายที่อยู่ติดห้าง ติดรถไฟฟ้า และสิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจร กลายเป็น Key Success Factor ที่สำคัญกว่าแค่เรื่องราคา
บรรทัดสุดท้าย: “กำไร” คือเครื่องพิสูจน์ความอยู่รอด
คำกล่าวที่ว่า “รายได้คือภาพมายา กำไรคือของจริง” ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน
แต่ภายใต้ตัวเลขสีแดง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” กลับยืนหนึ่งบนบัลลังก์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ตโฟลิโอที่ชาญฉลาด (Asset Monetization) ด้วยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงของรุ่นเก๋าที่ใช้เครื่องมือทางการเงินบริหารความเสี่ยงได้อย่างยอดเยี่ยม ทำให้แม้รายได้จากการขายบ้านจะลดลง แต่กำไรสุทธิยังคงแข็งแกร่ง
อันดับ 2 อย่าง “ศุภาลัย” (6,083 ล้านบาท) และอันดับ 3 “เอพี” (6,054 ล้านบาท) ก็ทำผลงานได้น่าประทับใจ โดยเฉพาะศุภาลัยที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารต้นทุน (Cost Control) ได้อย่างมีประสิทธิภาพที่สุดในอุตสาหกรรม
ในขณะที่ “แสนสิริ” แม้กำไรจะอยู่อันดับ 4 (5,846 ล้านบาท) แต่มีอัตราการเติบโตของกำไรสูงถึง 42% ซึ่งถือว่าน่าประทับใจมาก แสดงให้เห็นถึงการปรับปรุง Net Profit Margin ที่ดีขึ้นจากการโฟกัสตลาดบน
บทสรุปและทิศทางอนาคต (Future Outlook 2026)
จากข้อมูลปี 2566 ส่งสัญญาณชัดเจนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเข้าสู่ยุค K-Shaped Recovery อย่างสมบูรณ์แบบ “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีสายป่านยาว (Cash Flow) และมีการกระจายความเสี่ยง (Diversification) ที่ดี จะยังคงเติบโตและกินรวบส่วนแบ่งตลาด ในขณะที่รายกลาง-เล็ก หากไม่ปรับตัวหา Niche Market ของตัวเอง จะอยู่รอดได้ยาก
3 เทรนด์สำคัญที่ผมมองว่าจะกำหนดทิศทางตลาดไปจนถึงปี 2026:
Green Living & Sustainability: ไม่ใช่แค่ลูกเล่นทางการตลาด แต่เป็นข้อบังคับ ผู้บริโภคและนักลงทุนต่างมองหาอาคารประหยัดพลังงาน และเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
Pet-Friendly Society: คอนโดและหมู่บ้านที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ จะกลายเป็น Standard ใหม่ ไม่ใช่แค่ Option เสริม
Wellness Residence: สังคมผู้สูงอายุจะผลักดันให้ที่อยู่อาศัยที่รองรับสุขภาพและการดูแลรักษาพยาบาล มีมูลค่าสูงขึ้นอย่างมหาศาล
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ชานเมือง หรือ คอนโดมิเนียม ใจกลางเมือง ช่วงเวลานี้คือจังหวะที่ต้องศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดที่สุด การเลือก Developer ที่มีความมั่นคงทางการเงิน และมีบริการหลังการขายที่ดี คือปราการด่านแรกที่จะปกป้องเงินลงทุนของคุณ
หากคุณไม่อยากพลาดทุกความเคลื่อนไหวในวงการอสังหาฯ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อวิเคราะห์ทำเลและพอร์ตการลงทุนที่แม่นยำ
อย่ารอให้ตลาดทิ้งคุณไว้ข้างหลัง คลิกเพื่อรับคำปรึกษาและอัปเดตข่าวสารสุดเอ็กซ์คลูซีฟกับเราได้ทันทีที่นี่!
