เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่ทิศทางการลงทุนและเทรนด์อนาคตปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการพัฒนาที่ดินและที่ปรึกษาการลงทุนมาตลอดทศวรรษ ผมต้องยอมรับว่าช่วงเวลาเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ปี 2567 จนถึงปัจจุบัน นับเป็นบททดสอบที่โหดหินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย ภาพที่เราเห็นไม่ใช่แค่การชะลอตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจปกติ แต่มันคือการปรับฐานครั้งใหญ่ (Major Correction) ที่คัดกรอง “ตัวจริง” ให้อยู่รอด ในขณะที่ผู้เล่นที่ปรับตัวไม่ทันต้องเผชิญกับตัวเลขสีแดงในงบการเงิน
จากข้อมูลที่รวบรวมโดย Property Mentor ซึ่งได้เจาะลึกผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 บริษัท ทำให้เราเห็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนว่า แม้ปี 2565 เราจะเห็นสัญญาณการฟื้นตัว (Take off) ที่ดูมีความหวัง แต่แรงส่งนั้นกลับแผ่วลงอย่างน่าใจหายเมื่อเข้าสู่ปี 2566 ปัจจัยลบทางการเมือง สภาวะหนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน กลายเป็นกำแพงสูงที่กั้นขวางโมเมนตัมของตลาด
วันนี้ ผมจะพาทุกท่านไปผ่าตัดงบการเงินและกลยุทธ์ของ 41 บิ๊กคอร์ปเหล่านี้ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง ใครที่ต้องปรับทัพใหม่ และที่สำคัญที่สุดคือ ทิศทางของ ตลาดอสังหา นี้จะมุ่งหน้าไปทางไหน เพื่อให้คุณวางแผน ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนคอนโด ได้อย่างแม่นยำที่สุดท่ามกลางเทรนด์ปี 2026 ที่กำลังเข้ามา
ภาพรวมรายได้: เมื่อเค้กในตลาดหดตัวลง
หากดูที่บรรทัดสุดท้ายของรายได้รวม (Total Revenue) ทั้ง 41 บริษัททำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่มีรายได้ 376,141 ล้านบาท ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อยในเชิงสถิติ แต่ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มีมูลค่ามหาศาล เม็ดเงินที่หายไปหลายพันล้านบาทย่อมส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องและการจ้างงานในห่วงโซ่อุปทาน
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวม คือสัดส่วนของผู้ที่ “รอด” กับ “ร่วง” จาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง ซึ่งเกินกว่าครึ่งของตลาด สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในระบบไม่ได้กระจายตัวอย่างทั่วถึง แต่กระจุกตัวอยู่กับผู้เล่นรายใหญ่ที่มีแบรนด์แข็งแกร่งและสายป่านยาวเท่านั้น
กลุ่มบริษัทที่เผชิญภาวะวิกฤตรายได้หดตัวเกิน 20% มีรายชื่อที่คุ้นหูหลายราย อาทิ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, และ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้หายไปเกือบ 1 ใน 3 (-28%) รวมถึง ไรมอน แลนด์ (-26%), ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (-23%) และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) ซึ่งล้วนได้รับผลกระทบจากการที่ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายชะลอการตัดสินใจ หรือถูกปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย จากธนาคาร
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ เบียด เอพี คว้าแชมป์
ในกลุ่ม Top 10 ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 มีความดุเดือดชนิดหายใจรดต้นคอ โดยเฉพาะคู่เอกอย่าง “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)”
แสนสิริ (SIRI): ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% กลยุทธ์การรุกตลาดลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่เข้าถึงคนรุ่นใหม่ ช่วยให้แสนสิริกวาดรายได้ท่ามกลางวิกฤต
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ ที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะแพ้ไปเพียงเฉียดฉิว แต่เอพียังคงเป็นเบอร์หนึ่งในใจผู้บริโภคกลุ่มแนวราบและ บ้านเดี่ยว กรุงเทพ
ศุภาลัย (SPALI): ยืนหยัดในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง -10% แต่ด้วยการบริหารต้นทุนที่เป็นเลิศ ทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นหุ้นพื้นฐานแกร่ง
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): พี่ใหญ่ของวงการ ทำรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): รายได้ 26,132 ล้านบาท อยู่ในช่วงปรับโครงสร้างธุรกิจสู่ Wellness
ที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับแรก มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ได้แก่ แลนด์แอนด์เฮ้าส์, เอพี (ลดเล็กน้อย), ศุภาลัย, พฤกษา และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ สะท้อนว่าแม้แต่ยักษ์ใหญ่ก็ยังเหนื่อยกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัด Real Demand ที่แท้จริง
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะแนะนำให้นักลงทุนมองข้ามรายได้รวม แล้วไปโฟกัสที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) เพราะนี่คือตัวเลขที่สะท้อนว่าบริษัทขายของได้จริงหรือไม่ โดยไม่รวมกำไรพิเศษจากการขายที่ดินหรือสินทรัพย์เข้ากองทุน
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพรวมตลาดดูน่าเป็นห่วงยิ่งขึ้น รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตก! นี่คือสัญญาณเตือนภัยสีแดงที่บอกว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคในกลุ่ม Mass Market กำลังมีปัญหาอย่างหนัก อาจเนื่องมาจากภาระหนี้สินและการเข้าถึง สินเชื่อบ้าน ที่ยากขึ้น
ใครคือราชาแห่งการขาย?
เอพี (ไทยแลนด์): นี่คือเจ้าตลาดตัวจริงในแง่การระบายสต็อก ทำรายได้จากการขายสูงที่สุดที่ 36,927 ล้านบาท ทิ้งห่างคู่แข่ง และพิสูจน์ให้เห็นว่าพอร์ตสินค้าแนวราบและ ทาวน์โฮม ของเอพี แข็งแกร่งที่สุดในปอนด์ต่อปอนด์
แสนสิริ: รายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท เป็นหนึ่งในน้อยรายที่ยอดขายโตสวนตลาด (+7%)
ศุภาลัย: ยังคงรักษามาตรฐานได้ดีที่ 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท (SC): เติบโตโดดเด่น +13% กวาดไป 23,370 ล้านบาท แข็งแกร่งมากในกลุ่มบ้านหรู
พฤกษา: 22,357 ล้านบาท
ในขณะที่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ รายได้จากการขายลดลงถึง -38% หล่นมาอยู่อันดับ 6 ส่วน ไรมอน แลนด์ อาการหนักสุด ลดลง -78% ซึ่งเป็นผลจากการขาดแคลนโครงการใหม่ที่โอนได้รับรู้รายได้ในช่วงเวลานั้น
แต่ที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษคือ “เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)” แม้จะเป็นหน้าใหม่ในวงการที่อยู่อาศัย แต่ด้วยความเชี่ยวชาญในการเลือกทำเล (Prime Location) ติดศูนย์การค้า ทำให้ยอดขายพุ่งทะยาน 103% แตะ 5,835 ล้านบาท กลายเป็นม้ามืดที่น่ากลัวใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่
บรรทัดสุดท้าย: “กำไรสุทธิ” ใครเงินตุงกระเป๋าที่สุด?
ยอดขายคือความภูมิใจ แต่ “กำไร” คือความอยู่รอด (Sales are vanity, Profit is sanity) ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งตลาดลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง
แชมป์กำไรสูงสุด: แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์
แม้รายได้จากการขายจะตก แต่ LH แสดงเหนือด้วยวิศวกรรมทางการเงินและการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ (Asset Management) โดยการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ทำให้กวาดกำไรสุทธิไปถึง 7,495 ล้านบาท ยืนหนึ่งในตาราง
รองแชมป์และม้ามืด:
ศุภาลัย: กำไร 6,083 ล้านบาท (จาก Core Business ล้วนๆ น่าชื่นชม)
เอพี: กำไร 6,054 ล้านบาท หายใจรดต้นคอศุภาลัย
แสนสิริ: กำไรเติบโตก้าวกระโดด 42% แตะ 5,846 ล้านบาท
ออริจิ้น: แม้รายได้ลด แต่ยังรักษากำไรได้ 3,160 ล้านบาท
วิเคราะห์ทิศทางและกลยุทธ์: จากปี 2566 สู่เทรนด์ปี 2026
จากข้อมูลทั้งหมด ผมสรุปบทเรียนสำคัญและทิศทางอนาคตสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อ นักลงทุน หรือผู้ประกอบการ ดังนี้:
สงครามราคาจบลงแล้ว เข้าสู่ยุค “Value Creation”
การแข่งขันตัดราคาในปีที่ผ่านมาทำให้กำไรบางเฉียบ ในปี 2567-2569 ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะมุ่งเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่ม (Value Added) แทน เราจะเห็นบ้านที่มาพร้อมเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน Solar Roof และ EV Charger เป็นมาตรฐาน เพื่อตอบโจทย์เทรนด์ Sustainability และลดค่าใช้จ่ายระยะยาวให้กับผู้อยู่อาศัย
ความท้าทายเรื่อง “สินเชื่อบ้าน” และ “รีไฟแนนซ์”
ปัญหากู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงแตะ 50-60% ในบางเซกเมนต์ ทำให้ผู้บริโภคต้องเตรียมตัวให้ดีขึ้น การวางแผนการเงินก่อน กู้ซื้อบ้าน เป็นเรื่องคอขาดบาดตาย ใครที่มีเครดิตดีจะได้เปรียบมหาศาล ส่วนใครที่ผ่อนบ้านอยู่แล้ว การมองหาโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ย จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการประคองตัวให้ผ่านช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นนี้ไปได้
การกลับมาของ “คอนโดมิเนียม” ในทำเลศักยภาพ
หลังจากที่ตลาดแนวราบ (บ้านเดี่ยว/ทาวน์โฮม) บูมสุดขีดช่วงโควิด เทรนด์ปี 2566-2569 ชี้ว่า คอนโดติดรถไฟฟ้า ในเมืองเริ่มกลับมาได้รับความสนใจอีกครั้ง โดยเฉพาะจากกลุ่มคนรุ่นใหม่และชาวต่างชาติ (Expat) แต่ต้องเป็นคอนโดที่มีฟังก์ชันเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet Friendly) ซึ่งกำลังเป็น Mega Trend ของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย
โอกาสของผู้ซื้อ (Buyer’s Market)
แม้ผู้ประกอบการจะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อระบายสต็อก แต่สำหรับผู้ที่มีความพร้อมทางการเงิน นี่คือจังหวะทองในการต่อรองราคา ไม่ว่าจะเป็นการ ซื้อบ้าน เพื่ออยู่อาศัยเอง หรือการ ลงทุนคอนโด เพื่อปล่อยเช่า เพราะผู้ประกอบการต่างต้องการเงินสด (Cash Flow) และพร้อมจะอัดโปรโมชั่นแรงๆ เพื่อปิดการขาย
บทสรุป: ก้าวต่อไปของคุณในสมรภูมินี้
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายบริษัท แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ข้อมูลที่เราวิเคราะห์กันวันนี้ชี้ให้เห็นว่า ตลาดไม่ได้ตาย แต่ตลาด “เปลี่ยน” ผู้บริโภคฉลาดเลือกขึ้น และมองหาความคุ้มค่าที่มากกว่าแค่ตัวอาคาร
สำหรับท่านที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยหรือช่องทางการลงทุน อย่าเพิ่งด่วนตัดสินใจเพียงเพราะเห็นป้ายลดราคา แต่จงมองลึกเข้าไปถึง “สุขภาพทางการเงิน” ของบริษัทผู้พัฒนา และแนวโน้มราคาในทำเลนั้นๆ
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลเฉพาะทำเล หรือกำลังมองหาดีล สินเชื่อบ้าน ที่ดีที่สุด รวมถึงคำแนะนำในการคัดเลือก คอนโดทำเลทอง เพื่อการลงทุนที่คุ้มค่าในระยะยาว อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป
“ความรู้คือสินทรัพย์ที่มีค่าที่สุดในการลงทุน” เตรียมตัวให้พร้อม ศึกษาข้อมูลให้ลึก แล้วคุณจะเป็นผู้ชนะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่นี้ครับ
