ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจากผู้ชนะและผู้แพ้ เพื่อก้าวต่อไปในยุค 2026
บทนำ: เมื่อพายุลูกใหญ่พัดผ่านตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านปี 2566 เข้าสู่ 2567 และส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงแนวโน้มปี 2568-2569 นี้ เป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนครับ หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวม หลายคนตั้งความหวังไว้สูงลิ่วว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดในปี 2565 จะเป็นแรงส่งให้ธุรกิจ “Take off” หรือทะยานขึ้นฟ้าได้อย่างสวยงาม
แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เมื่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้องเผชิญกับ “Perfect Storm” หรือพายุลูกใหญ่ ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความไม่แน่นอนทางการเมืองช่วงเลือกตั้งใหญ่ ทำให้กำลังซื้อหดตัวลงอย่างน่าใจหาย แม้แต่ช่วง High Season ในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นนาทีทองของการระบายสต็อก ก็ยังเงียบเหงาจนน่าผิดหวัง
วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จากข้อมูลของ Property Mentor เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือ “ของจริง” ที่ยืนหยัดได้ท่ามกลางวิกฤต และทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคถัดไปจะเป็นอย่างไร โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม หรือวางแผน กู้ซื้อบ้าน ในช่วงเวลานี้
เจาะลึกรายได้รวม: ภาพลวงตาหรือความจริงที่เจ็บปวด?
จากการรวบรวมข้อมูลของยักษ์ใหญ่ทั้ง 41 รายใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจไปพร้อมกันครับ รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียง -1.2% จากปีก่อนหน้า (376,141 ล้านบาท) ซึ่งดูเหมือนไม่รุนแรง
แต่ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมต้องบอกว่า “Devil is in the details” หรือปีศาจซ่อนอยู่ในรายละเอียดครับ เพราะเมื่อเราผ่าโครงสร้างรายได้ดูรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีรายได้ลดลง! นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงที่บอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เอื้ออำนวยสำหรับทุกคนอีกต่อไป
ใครเจ็บหนักที่สุดในรอบปี?
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบเกิน 20% ล้วนเป็นแบรนด์ที่เราคุ้นเคย ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท การติดลบระดับ -21% ถึง -28% สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายของแบรนด์เหล่านี้กำลังประสบปัญหาอย่างหนักในการขอ สินเชื่อบ้าน หรือชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป
ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ก็ยังเจอแรงเสียดทาน รายได้รวมลดลงถึง -18% รวมถึงยักษ์ใหญ่อื่นๆ ใน Top 10 อย่าง ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) ต่างก็กอดคอกันตัวเลขแดง ซึ่งสะท้อนภาวะความยากลำบากของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวมได้อย่างชัดเจน
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริ เบียด เอพี คว้าชัย
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับปีที่ผ่านมา บัลลังก์แชมป์รายได้รวมมีการเปลี่ยนมืออย่างดุเดือด
แสนสิริ (SIRI): ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 12% กลยุทธ์การเจาะกลุ่มลักชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Loyalty) ทำให้แสนสิริยังคงดึงดูดกำลังซื้อที่มีศักยภาพสูงได้
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้าน ถือเป็นความน่าเจ็บใจเล็กๆ แต่ก็พิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของพอร์ตสินค้าแนวราบ
ศุภาลัย (SPALI): แม้รายได้จะลดลงแต่ยังครองอันดับ 3 อย่างเหนียวแน่นที่ 31,818 ล้านบาท ด้วยจุดแข็งเรื่องการบริหารต้นทุน
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับรองลงมาอย่าง เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น และ สิงห์ เอสเตท ต่างก็ต้องปรับตัวอย่างหนักเพื่อรักษาส่วนแบ่งใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่การแข่งขันรุนแรงขึ้นทุกวัน
ความจริงหลังตัวเลข: เมื่อวัดกันที่ “ยอดขาย” เพียวๆ
ในวงการนี้ รายได้รวมอาจมีส่วนผสมของกำไรจากการขายที่ดินหรือการลงทุนอื่นๆ แต่ถ้าจะวัดฝีมือการขายบ้านและคอนโดจริงๆ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ครับ และนี่คือจุดที่ภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ชัดเจนที่สุด
เมื่อตัดรายได้พิเศษออกไป รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า! ตัวเลขนี้คือดัชนีชี้วัดที่แท้จริงว่ากำลังซื้อในระบบหายไปมหาศาล และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง
เอพี (AP) คือเบอร์ 1 ตัวจริงเรื่องการขาย
เมื่อวัดกันหมัดต่อหมัดในสังเวียนการขาย:
อันดับ 1: เอพี (ไทยแลนด์) กวาดไป 36,927 ล้านบาท ทวงคืนศักดิ์ศรีแชมป์ขายดีได้สำเร็จ
อันดับ 2: แสนสิริ 32,829 ล้านบาท แม้จะเป็นที่ 2 แต่การเติบโต +7% ในตลาดขาลงถือว่ายอดเยี่ยม
อันดับ 3: ศุภาลัย 30,836 ล้านบาท ยังคงเป็นเสาหลักที่มั่นคง
สิ่งที่น่าจับตามองคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่สามารถทำยอดขายเติบโตได้ถึง +13% ขึ้นมาอยู่อันดับ 4 และอีกหนึ่งม้ามืดคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเครื่องร้อน ยอดขายโตกระโดดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) จากการปูพรมเปิดโครงการที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้า ซึ่งเป็นกลยุทธ์ Synergy ที่ชาญฉลาดมาก
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ผู้ชนะที่แท้จริง
ยอดขายคือกิเลส กำไรคือของจริง (Revenue is vanity, Profit is sanity) ประโยคนี้ยังใช้ได้เสมอ ในปีที่ยากลำบาก กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน บางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด ซึ่งอาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการขอ สินเชื่อโครงการ จากธนาคารในอนาคต
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: แชมป์กำไรด้วยกลยุทธ์ Asset Monetization
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งเรื่องความมั่งคั่งด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับความสำเร็จไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือการบริหารพอร์ตอสังหาฯ ให้เช่า โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการกระจายความเสี่ยงในพอร์ตธุรกิจ
ในขณะที่ แสนสิริ สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยกำไรเติบโต +42% (5,846 ล้านบาท) ขึ้นมาเป็นอันดับ 4 สะท้อนให้เห็นว่าการปรับราคาและเจาะตลาดบนช่วยรักษา Net Margin ได้ดีเยี่ยม ส่วน ศุภาลัย และ เอพี ยังคงรักษามาตรฐานกำไรในระดับ 6,000 ล้านบาทบวกลบ ได้อย่างน่าประทับใจ
วิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยชี้ชะตาและแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568-2569
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอวิเคราะห์ปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า เพื่อให้ผู้อ่านได้เตรียมตัวรับมือ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อหรือนักลงทุนครับ
วิกฤตสินเชื่อและการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate)
ปัญหาใหญ่ที่สุดไม่ใช่ไม่มีคนอยากได้บ้าน แต่คือ “กู้ไม่ผ่าน” ครับ ตัวเลขยอดขายที่ลดลง -11% ส่วนหนึ่งมาจากการที่ธนาคารเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน อย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-60%
คำแนะนำ: ผู้ที่ต้องการ กู้ซื้อบ้าน ควรเตรียม Statement ให้แน่น ลดภาระหนี้บัตรเครดิต และควรเปรียบเทียบดอกเบี้ย สินเชื่อที่อยู่อาศัย จากหลายธนาคารเพื่อหาเงื่อนไขที่ดีที่สุด
ดอกเบี้ยขาขึ้นและภาระผ่อน
อัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับสูงทำให้ความสามารถในการซื้อ (Affordability) ลดลง สำหรับคนที่มีบ้านอยู่แล้ว การ รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) หรือการขอ Retention ลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม ทุกๆ 3 ปี เป็นเรื่องจำเป็นมาก เพื่อลดภาระดอกเบี้ยและค่างวด
Pro Tip: อย่าลืมตรวจสอบเงื่อนไข ประกันบ้าน และประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA) ว่ามีความคุ้มค่าและจำเป็นต่อการอนุมัติวงเงินหรือไม่
การปรับตัวของผู้ประกอบการ (Developers)
เราจะเห็นเทรนด์ใหม่ๆ ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มากขึ้น เพื่อหนีสงครามราคา:
Pet-Friendly: คอนโดและบ้านที่เลี้ยงสัตว์ได้ จะไม่ใช่แค่ Niche Market อีกต่อไป แต่กลายเป็น Standard ใหม่
Wellness Residence: บ้านที่ออกแบบเพื่อผู้สูงอายุและสุขภาพ รองรับสังคมสูงวัย (Aging Society)
Green & Sustainability: การใช้วัสดุประหยัดพลังงาน Solar Roof และ EV Charger จะเป็นอุปกรณ์มาตรฐานที่ทุกโครงการต้องมี เพื่อดึงดูดคนรุ่นใหม่ที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม
โลเคชั่นยังคงเป็นพระเจ้า (Location, Location, Location)
ถึงแม้เทรนด์ Work from Home จะมา แต่ทำเลใกล้รถไฟฟ้า หรือทำเลที่มีทางด่วนเข้าเมืองสะดวก ยังคงเป็นพื้นที่ที่มี Demand สูงและราคาไม่ตก การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ โซน CBD หรือส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีใหม่ๆ ยังคงน่าสนใจสำหรับการปล่อยเช่าและเก็งกำไรในระยะยาว
บทสรุป: ก้าวต่อไปของผู้ซื้อและนักลงทุน
ปี 2566 อาจเป็นปีแห่งความผิดหวังสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แต่สำหรับผู้บริโภค นี่คือช่วงเวลาที่ “อำนาจการต่อรอง” อยู่ในมือคุณครับ สต็อกคงค้างใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้ประกอบการต้องงัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม ออกมาดึงดูดใจ ไม่ว่าจะเป็นฟรีค่าโอน, ฟรีค่าส่วนกลาง, หรือส่วนลดเงินสด
หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน มีเครดิตที่ดี และกำลังมองหาที่อยู่อาศัย ช่วงเวลานี้ถือเป็นจังหวะที่ดีในการเข้าเลือกช้อปของดีในราคาที่สมเหตุสมผล แต่สิ่งสำคัญที่สุดคือ “ความรอบคอบ”
อย่าตัดสินใจเพียงเพราะโปรโมชั่น!
จงมองหาผู้พัฒนาที่มีความน่าเชื่อถือ (ดูจาก Top 10 ที่มีผลกำไรมั่นคงที่ผมวิเคราะห์ไปข้างต้น) ตรวจสอบคุณภาพการก่อสร้าง และคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาวอย่างละเอียด
โลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ยุคใหม่ ผู้ที่ปรับตัวได้เร็วที่สุดเท่านั้นที่จะเป็นผู้ชนะ ไม่ว่าจะเป็นผู้สร้างหรือผู้ซื้อ
คุณพร้อมหรือยังที่จะเป็นเจ้าของบ้านในฝันท่ามกลางวิกฤตที่เต็มไปด้วยโอกาสนี้? เริ่มต้นวางแผนการเงิน ตรวจสอบวงเงินสินเชื่อ และออกไปสำรวจโครงการที่คุณสนใจวันนี้ เพราะโอกาสทองไม่ได้มีมาบ่อยๆ ครับ
