เจาะลึก “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ใครรุ่ง ใครร่วง? บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการและทิศทางอนาคตสู่ปี 2569
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมเศรษฐกิจไทยในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึงปัจจุบัน เราจะเห็นกราฟแห่งความผันผวนที่ชัดเจน โดยเฉพาะใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเปรียบเสมือนเส้นเลือดใหญ่ของเศรษฐกิจ ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงเวลาดังกล่าวคือบททดสอบที่โหดหินที่สุดบทหนึ่งของผู้ประกอบการ หรือที่เรียกกันว่า “The Great Filter” ที่จะคัดกรองว่าใครคือตัวจริง และใครที่จะต้องถอยทัพกลับไป
บทความนี้เราจะไม่เพียงแค่มานั่งไล่เรียงตัวเลขผลประกอบการย้อนหลังเท่านั้น แต่เราจะนำข้อมูลดิบเหล่านั้นมาชำแหละ วิเคราะห์ และฉายภาพให้เห็นถึงโครงสร้างที่เปลี่ยนไปของธุรกิจ เพื่อให้คุณ—ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหา คอนโดทำเลทอง หรือผู้บริโภคที่กำลังวางแผน กู้ซื้อบ้าน—ได้เห็นทิศทางที่แท้จริงของตลาดที่กำลังมุ่งหน้าสู่ปี 2569
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “Momentum” ไม่ทำงานตามนัด
หลายคนคาดการณ์ว่าหลังจากวิกฤตการณ์โควิด-19 ผ่านพ้นไป ธุรกิจอสังหาฯ จะกลับมา Take off ได้อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับเหมือนหนังคนละม้วน ปัจจัยลบจากการเมืองที่ยังไม่นิ่งในช่วงก่อนเลือกตั้ง ภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้กำลังซื้อในระบบหดหายไปอย่างน่าใจหาย
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจในเวลาเดียวกัน รายได้รวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งดูเหมือนจะมหาศาล แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้กลับลดลง -1.2% นี่คือสัญญาณเตือนภัยแรกที่บอกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ในช่วงขาขึ้นแบบ V-Shape อย่างที่กูรูหลายสำนักเคยทำนายไว้
สิ่งที่น่ากังวลกว่าตัวเลขรวมคือ “ไส้ใน” เพราะจาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลง! นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นภาพสะท้อนว่า “เค้กก้อนนี้เล็กลง” และผู้ที่แข็งแกร่งเท่านั้นที่จะแย่งชิงส่วนแบ่งการตลาดไปได้
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก (The Strugglers)
เราเห็นการติดลบของรายได้ในระดับ 20% ขึ้นไปในหลายบริษัทที่มีชื่อเสียง ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หายไปเกือบ 1 ใน 3 แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ก็ยังเจอกับภาวะรายได้รวมติดลบถึง 18%
ปรากฏการณ์นี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าโมเดลธุรกิจแบบเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป การพึ่งพาเพียงแค่ โครงการบ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม ในกลุ่มราคาเดิมๆ โดยไม่มีนวัตกรรมทางการเงินหรือการตลาดที่แม่นยำ อาจไม่เพียงพอที่จะดึงดูดลูกค้าในยุคที่การขอ สินเชื่อบ้าน ยากยิ่งกว่าการงมเข็มในมหาสมุทร
บัลลังก์รายได้: ศึกชิงเจ้าตลาดระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี”
ท่ามกลางมรสุม ก็ยังมีเรือธงที่ฝ่าคลื่นลมไปได้ ในปีที่ผ่านมา “แสนสิริ” สามารถประกาศศักดาขึ้นแท่นอันดับ 1 ในแง่ของ “รายได้รวม” ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปแบบเฉียดฉิวที่ 38,399 ล้านบาท
การที่แสนสิริสามารถเติบโตได้สวนกระแส ตลาดอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนให้เห็นถึงความสำเร็จของกลยุทธ์แบรนดิ้งที่แข็งแกร่ง และการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) ซึ่งไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวม แต่ก็ยังรักษาระดับผลงานได้อย่างยอดเยี่ยม โดยเฉพาะการกระจายพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์
สำหรับอันดับอื่นๆ ใน Top 10 รายได้รวม ได้แก่:
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท (เน้นการบริหารต้นทุนและการเติบโตแบบ Conservative)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
แต่เดี๋ยวก่อน… ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมต้องเตือนคุณว่า “รายได้รวม” อาจเป็นตัวเลขลวงตา เพราะมันรวมรายได้จากการบริหาร ค่าเช่า และธุรกิจอื่นๆ เข้าไปด้วย ถ้าเราอยากรู้ว่าใครคือ “นักขาย” ตัวจริง เราต้องไปดูที่ “รายได้จากการขาย”
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เนื้อแท้ของธุรกิจ
เมื่อเรากรองเอาเฉพาะรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ หรือรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพียวๆ ภาพของตารางอันดับจะเปลี่ยนไป และความจริงที่น่ากังวลก็ปรากฏชัดขึ้น
รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2,684,60 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง! นี่คือ Red Flag ที่บอกว่า Demand ในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นผลพวงจากการที่ธนาคารเข้มงวดในการปล่อย กู้ซื้อบ้าน หรือดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ทำให้ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ยืนหนึ่งเรื่องการขาย
ในสังเวียนนี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” คือพระเอกตัวจริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ปาดหน้าคืนแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ได้สำเร็จ สิ่งนี้ตอกย้ำว่าสินค้าของเอพี ทั้งทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ยังคงตอบโจทย์ผู้บริโภคส่วนใหญ่ในตลาด Mass ถึง Mid-End ได้ดีที่สุด
สิ่งที่น่าสนใจคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มติดเครื่องในธุรกิจที่อยู่อาศัย โดยทำรายได้จากการขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% แตะ 5,835 ล้านบาท การเข้ามาของผู้เล่นยักษ์ใหญ่จากฝั่ง Retail รายนี้ จะเป็นตัวแปรสำคัญที่จะเขย่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2567-2569 อย่างแน่นอน ด้วยโมเดล Mixed-use ที่ผสานศูนย์การค้าเข้ากับที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นการเพิ่มมูลค่าและความสะดวกสบายที่คู่แข่งรายอื่นเลียนแบบได้ยาก
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “กึ๋น” ของผู้บริหาร
รายได้คือภาพลักษณ์ แต่ “กำไร” คือความอยู่รอด
ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง นี่ไม่ใช่ปีที่ง่ายเลยสำหรับการบริหารต้นทุน
ทำไม “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ถึงเป็นแชมป์กำไร?
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กลับทำกำไรสุทธิได้สูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท คำถามคือ เขาทำได้อย่างไร? คำตอบอยู่ที่ “ความเก๋าเกม” ในการบริหาร Asset พอร์ตโฟลิโอครับ กำไรกว่า 2,500 ล้านบาท มาจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน นี่คือกลยุทธ์ Asset Monetization ที่ชาญฉลาด เปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นเงินสดเพื่อรักษาสภาพคล่องและตัวเลขกำไร
ในขณะที่อันดับ 2 และ 3 อย่าง ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) นั้นสู้กันด้วยกำไรจากการดำเนินงานล้วนๆ ซึ่งสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการควบคุม Cost of Goods Sold (COGS) และค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารได้ดีเยี่ยม
ส่วน แสนสิริ ก็ทำเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42% (5,846 ล้านบาท) ซึ่งมาจากการโอนโครงการระดับลักซ์ชัวรี่ที่มี Margin สูง และการบริหารจัดการสต็อกที่ดีขึ้น
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเทรนด์ปี 2569
จากการวิเคราะห์ข้อมูลข้างต้น ผนวกกับประสบการณ์ในวงการ ผมมองเห็น 4 เทรนด์ใหญ่ที่จะกำหนดชะตา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่วันนี้ไปจนถึงปี 2569
สงครามราคาจบลง สู่ยุค “Value Creation”
การตัดราคาขายแบบ Price War จะลดน้อยลง เพราะต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่พุ่งสูงขึ้น ผู้ประกอบการจะหันมาสู้กันด้วย “นวัตกรรม” และ “ฟังก์ชัน” แทน เช่น การติดตั้ง Solar Roof เพื่อประหยัดพลังงาน (ตอบโจทย์ค่าไฟแพง) หรือระบบ Smart Home Automation ที่ใช้งานได้จริง ไม่ใช่แค่ Gimmick
“บ้านมือสอง” และการ “รีไฟแนนซ์” จะร้อนแรง
ด้วยราคาบ้านใหม่ที่ปรับตัวสูงขึ้น ผู้บริโภคจำนวนมากจะหันมามอง บ้านมือสอง ในทำเลดีๆ แล้วนำมารีโนเวทแทน นอกจากนี้ คำค้นหาอย่าง รีไฟแนนซ์บ้าน จะพุ่งสูงขึ้น เนื่องจากผู้กู้เดิมต้องการลดภาระดอกเบี้ย เพื่อประคองตัวให้รอดในสภาวะเศรษฐกิจตึงตัว
Pet-Friendly คือ New Normal
ไม่ใช่แค่เทรนด์ชั่วคราว แต่การเลี้ยงสัตว์คือ Lifestyle ของคนรุ่นใหม่และกลุ่ม DINKs (Double Income, No Kids) โครงการคอนโดมิเนียมหรือหมู่บ้านที่ไม่รองรับสัตว์เลี้ยง จะเสียโอกาสทางการขายไปกว่า 30-40% ทันที
การควบรวมและการล้มหายตายจาก
เราจะเห็นภาพ “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” ชัดเจนขึ้น ผู้รายย่อยที่สายป่านไม่ยาวพอจะทยอยออกจากตลาด หรือเปลี่ยนไปทำธุรกิจอื่นแทน ส่วน Top 5 ของตลาดจะกินส่วนแบ่งเค้กเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนเกือบจะเป็น Oligopoly (ตลาดผูกขาดโดยผู้ขายน้อยราย)
สรุป: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากวัดกันที่ตัวเลขเพียวๆ แสนสิริ ชนะเรื่องรายได้, เอพี ชนะเรื่องยอดขาย, และ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ชนะเรื่องกำไร แต่ในมุมมองของผม ผู้ชนะตัวจริงคือบริษัทที่สามารถ “ปรับตัว” ได้เร็วที่สุด
สำหรับผู้บริโภค ปีนี้และปีหน้ายังคงเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) ที่คุณมีอำนาจต่อรองสูง โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ แต่ต้องระวังเรื่องการ กู้ซื้อบ้าน ให้ดี เตรียม Statement ให้พร้อม และเลือกโครงการจาก Developer ที่มีความน่าเชื่อถือทางการเงินสูง เพื่อลดความเสี่ยงในการทิ้งงานก่อสร้าง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเข้าสู่ยุคเปลี่ยนผ่านที่สำคัญ การมีข้อมูลที่ลึกและรอบด้านคือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้เล่นในสนาม หรือผู้ชมที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในฝัน
หากคุณไม่อยากพลาดทุกความเคลื่อนไหว เจาะลึกทำเลศักยภาพ หรือเทคนิคการลงทุนอสังหาฯ ให้ได้กำไรท่ามกลางวิกฤต อย่าลืมติดตามบทวิเคราะห์ฉบับต่อไปของเรา ที่จะเจาะลึกรายทำเลแบบ Exclusive ยิ่งกว่าเดิม
พร้อมที่จะก้าวทันทุกกระแสอสังหาฯ หรือยัง? คลิกเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนและการเลือกที่อยู่อาศัยกับเราได้ทันทีที่นี่!
