พลิกบทบาท อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ภาพรวมการเงินและการฟื้นตัวในตลาดทุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าความคาดหวังในช่วงต้นปีจะอิงกับโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่หลายธุรกิจเริ่มเห็นสัญญาณของการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้สถานการณ์ในปี 2567 ยังคงเป็นปีที่ต้องจับตา และเผชิญความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีที่ผ่านมา
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการในปี 2566 และประเมินว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้ดีที่สุด รวมถึงค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสภาวะการณ์เช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการหดตัวในวงกว้าง
สำหรับภาพรวมของรายได้รวมของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 สามารถทำยอดรวมได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบภาพที่น่ากังวลกว่านั้น คือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
เราเห็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่รายได้รวมติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับผลประกอบการที่ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ยืนหนึ่ง! ชนะเลิศด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่อันดับ 4 เป็น Land and Houses (LH) ที่ทำรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และอันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากบริษัท อสังหาริมทรัพย์ หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม ทำให้ตัวเลขรายได้รวมอาจไม่ได้สะท้อนภาพผลการดำเนินงานหลักของธุรกิจได้ทั้งหมด เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะ รายได้จากการขาย ภาพของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
สำหรับ 41 บริษัทที่เราเก็บข้อมูล สามารถทำ รายได้จากการขาย รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มี รายได้จากการขาย รวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มี รายได้จากการขาย ลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่ รายได้จากการขาย ตกลงไปถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขาย ลดลงเกือบ -40% และสิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มี รายได้จากการขาย ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวม ก็ยังมี รายได้จากการขาย ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญกับ รายได้จากการขาย ติดลบ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มี รายได้จากการขาย สูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ รายได้จากการขาย ลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ครองแชมป์ “รายได้จากการขาย” ด้วยมูลค่า 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำ รายได้จากการขาย สูงสุดในปี 2566 พบว่าอันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วย รายได้จากการขาย รวม 36,927 ล้านบาท สามารถทวงคืนตำแหน่งมาจากแสนสิริ (SIRI) ซึ่งอยู่อันดับ 2 ด้วย รายได้จากการขาย รวม 32,829 ล้านบาท แม้ว่าแสนสิริจะเผชิญกับรายได้รวมที่เติบโต แต่ รายได้จากการขาย ของแสนสิริก็ยังคงเติบโตได้ถึง 7% ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทในกลุ่มนี้ที่สามารถรักษาการเติบโตได้
อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วย รายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วยอันดับ 4 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วย รายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตเชิงบวกถึง 13% อันดับ 5 เป็นของ Pruksa Holding (PPH) ด้วย รายได้จากการขาย รวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้ รายได้จากการขาย จะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วย รายได้จากการขาย รวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วย รายได้จากการขาย รวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้จะมี รายได้จากการขาย ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วย รายได้จากการขาย รวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่ทำ รายได้จากการขาย รวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วย รายได้จากการขาย รวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงในตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มแสดงศักยภาพในการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง และเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนในปี 2566 โดย Central Pattana มี รายได้จากการขาย สูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มี รายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงกลยุทธ์การพัฒนาที่ดินและโครงการที่มีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
มาถึงหัวข้อที่สำคัญที่สุด คือ กำไรสุทธิ แม้บริษัทจะทำยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรน้อย หรือไม่สามารถแปลงรายได้เป็นกำไรที่แท้จริงได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่สมบูรณ์ ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำ กำไรสุทธิ รวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มี กำไรสุทธิ รวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มี กำไรสุทธิ ลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่ง! ครองแชมป์ “กำไรสุทธิ” สูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำ กำไรสุทธิ ได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) โดยสามารถทำ กำไรสุทธิ ได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมี รายได้ รวมลดลงมาก แต่สาเหตุหลักที่ทำให้ Land and Houses สามารถครองแชมป์ได้ในปีนี้ มาจากการรับรู้ กำไร จำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ หากไม่นับรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 คือ Supalai (SPALI) ที่ทำ กำไรสุทธิ ไปได้ 6,083 ล้านบาท ซึ่งเฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มี กำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่มี กำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่มี กำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ กำไร จะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
ส่วนอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ที่มี กำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มี กำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี อันดับ 8 เป็นของ Pruksa Holding (PPH) ที่ทำ กำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่มี กำไรสุทธิ 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วย กำไรสุทธิ ที่ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจาก กำไร ก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและโอกาสในการปรับตัว
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น สะท้อนให้เห็นภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย
อย่างไรก็ตาม ภายใต้ความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับบริษัทที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจถึงความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ บริษัทที่สามารถสร้าง ยอดขาย ที่แข็งแกร่ง ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการ ต้นทุนการก่อสร้าง และการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะสามารถสร้าง กำไร ที่ยั่งยืนได้
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในภาค อสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ประกอบการที่ต้องการจะก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ การวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินอย่างละเอียด การทำความเข้าใจปัจจัยขับเคลื่อนตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย และการประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท ถือเป็นก้าวสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาในการวางกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างสรรค์อนาคตที่แข็งแกร่งและยั่งยืนให้กับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของท่าน.
