วิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ใครคือดาวเด่นท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดนี้มานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกบทพิสูจน์ความแกร่งของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากการฟื้นตัวอย่างมีความหวังจากแรงส่งในปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้ง อันเป็นผลมาจากปัจจัยหลายประการ ทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สภาพการณ์ก็ยังคงไม่แตกต่างจากปีก่อนหน้ามากนัก
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งเหนือคู่แข่ง
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่กระจายตัว
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท การเปลี่ยนแปลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบประมาณ 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ใน 10 บริษัทชั้นนำที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ แชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI) : 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) : 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI) : 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) : 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) : 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) : 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV) : 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) : 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) : 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญมากกว่ารายได้รวม ซึ่งหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างออกไป
รวมทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่บริษัทชั้นนำอย่าง AP (Thailand) (AP) ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% การลดลงนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เพราะใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) : 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) : 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI) : 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) : 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) : 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) : 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) : 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) : 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) : 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF) : 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นอย่างยิ่ง คือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตที่น่าประทับใจนี้สะท้อนถึงศักยภาพของบริษัทในการพัฒนาและบริหารจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความอยู่รอดและแข็งแกร่งทางการเงิน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ารายได้จะมากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่สามารถจับต้องได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้สะท้อนว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) : 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่กำไรโดดเด่นจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI) : 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) : 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI) : 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) : 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) : 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH) : 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) : 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) : 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) : 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567 และกลยุทธ์สำหรับนักลงทุน
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ต้องอาศัยกลยุทธ์และความคล่องตัวในการปรับตัวสูง
ในมุมมองของผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่า 10 ปี การจะก้าวผ่านช่วงเวลาที่ตลาดผันผวนเช่นนี้ได้นั้น บริษัทอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมีแผนกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการบริหารจัดการกระแสเงินสด (cash flow management) อย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง (demand-driven development) และการสร้างความแตกต่างให้กับแบรนด์ (brand differentiation) จะเป็นกุญแจสำคัญ
สำหรับนักลงทุน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ แต่การคัดเลือกสินทรัพย์และการประเมินมูลค่า (valuation) จำเป็นต้องทำอย่างรอบคอบมากขึ้น โดยพิจารณาถึงศักยภาพในการสร้างรายได้ที่มั่นคง (stable income generation) โอกาสในการเติบโตของมูลค่า (capital appreciation) และความสามารถของบริษัทผู้บริหารในการรับมือกับความเสี่ยง (risk management capabilities) การกระจายการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทต่างๆ เช่น ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (commercial properties), โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (investment properties) และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ที่มีแนวโน้มการเติบโตที่สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจมหภาค จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน
หากคุณเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาวิธีการยกระดับกลยุทธ์การดำเนินงาน หรือเป็นนักลงทุนที่ต้องการค้นหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีศักยภาพภายใต้สภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกและแนวทางที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ
