ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ประเมินผลการดำเนินงาน 41 บริษัทมหาชน วิเคราะห์ ‘ผู้ชนะ’ ตัวจริง และทิศทางอนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทมหาชนบนตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดสุขภาพและความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างชัดเจน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ไม่ใช่ปีที่สดใสอย่างที่หลายคนคาดหวัง แม้จะเริ่มต้นด้วยความหวังในการฟื้นตัวจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ทอดสายตาไปถึงปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงท้าทาย
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามความท้าทายไปได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างแท้จริง
เราเห็นบริษัทหลายแห่งที่มีรายได้ติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับรายได้รวม Top 10 ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทใน Top 10 อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 ก็มีการเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่ากังวล
เราเห็นบริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
การจัดอันดับรายได้จากการขาย Top 10 ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มฉายแววความสำเร็จจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงโควิด และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
การจัดอันดับกำไรสุทธิ Top 10 ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรจากส่วนนี้ส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และโอกาสที่ซ่อนเร้น
จากผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก แต่ในความท้าทาย ย่อมมีโอกาสซ่อนเร้นอยู่เสมอ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ผมมองว่าปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อตลาดในปี 2567 ได้แก่:
อัตราดอกเบี้ย: ทิศทางอัตราดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทย จะมีผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และต้นทุนทางการเงินของภาคธุรกิจ
เศรษฐกิจมหภาค: การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย รวมถึงกำลังซื้อจากภาคการท่องเที่ยวและการส่งออก จะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญ
นโยบายภาครัฐ: มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ อาจมีส่วนช่วยประคับประคองตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บ้านจัดสรร ราคาพิเศษ และ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่
การปรับตัวของผู้ประกอบการ: บริษัทที่มีความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน, มีการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, และมีกลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์ จะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว ทำเลดี หรือ คอนโด ราคาคุ้มค่า นี่อาจเป็นจังหวะที่ดีในการพิจารณาลงทุน เนื่องจากภาวะตลาดที่ชะลอตัวอาจทำให้เกิดโอกาสในการเจรจาต่อรองราคาที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่า หรือ อสังหาริมทรัพย์มือสอง ก็ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ หากมีการวิเคราะห์ตลาดอย่างรอบคอบ
ปี 2567 จะเป็นบททดสอบที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอีกครั้งหนึ่ง ผู้ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว, มีความเข้าใจในความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป, และบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและเติบโตต่อไปได้
หากท่านกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่สอดคล้องกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรในการตัดสินใจลงทุนที่ดีที่สุดของท่าน
