ปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในไทย – ใครคือผู้รอดและผู้แข็งแกร่งในตลาดที่ผันผวน?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาเป็นทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์อันท้าทายสำหรับทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรมนี้ แม้ว่าความคาดหวังจะตั้งอยู่บนโมเมนตัมอันแข็งแกร่งที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นปีแห่งการฟื้นตัวและการเริ่มต้น “take off” ของภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง เราได้เห็นสัญญาณของการชะลอตัวที่ปรากฏชัดเจนก่อนหน้าการเลือกตั้งครั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยตามฤดูกาล หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้าย ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักดังที่คาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับนักลงทุนและผู้ประกอบการใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
เพื่อประเมินสถานการณ์อย่างเป็นรูปธรรม Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 แห่ง การวิเคราะห์นี้ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพียงเพื่อจัดอันดับ แต่เป็นการเจาะลึกว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายทางเศรษฐกิจและปัจจัยภายนอกได้อย่างไร และใครคือผู้ที่พิสูจน์ตัวเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้ของกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเพียงเล็กน้อย คิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่หากเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณที่ชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับบริษัทส่วนใหญ่ในอุตสาหกรรม
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่น่าเป็นห่วง โดยบางแห่งมีรายได้ติดลบเกิน 20% ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็เช่นกัน และ Country Group Development (CGD) ก็ประสบปัญหาในลักษณะเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MDX) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงความยากลำบากในการรักษาฐานลูกค้าและความสามารถในการสร้างยอดขาย
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายที่แม้แต่บริษัทที่แข็งแกร่งที่สุดก็ต้องเผชิญ
Sand Siri ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด พร้อมการเติบโตที่น่าประทับใจ
ในส่วนของ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น “แสนสิริ” (SIRI) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำ ด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนเอาชนะ “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างสูสี ถัดมาคือ “ศุภาลัย” (SPALI) ที่รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ติดอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ “พฤกษา โฮลดิ้ง” (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ “เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น” (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ “ยูนิเวนเจอร์” (UV) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)” (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ “สิงห์ เอสเตท” (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แม่นยำและสะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักอย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด บางบริษัทอาจมีรายได้ส่วนอื่นเข้ามาเสริม เช่น ดอกเบี้ยรับ หรือรายได้จากการลงทุน ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนศักยภาพการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่น่ากังวลกว่าเดิม โดยสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าจับตาคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ถดถอยนี้ส่งผลกระทบต่อบริษัทหลากหลายระดับ ตั้งแต่ “ไรมอน แลนด์” (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -78%, “แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์” (LPN) ลดลงเกือบ -40% ไปจนถึง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ที่น่าตกใจว่ามีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP) ผู้นำในกลุ่มนี้ก็ยังได้รับผลกระทบ โดยมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย
AP (Thailand) ผงาดเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย พร้อมการปรับกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ตลาด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP) กลับมาผงาดอีกครั้งในฐานะผู้นำ โดยสามารถกวาดรายได้จากการขายไปได้ถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้า “แสนสิริ” (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริ เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% ซึ่งเป็นผลมาจากการปรับตัวและกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“ศุภาลัย” (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งไว้ได้ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท “เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น” (SC) โชว์ฟอร์มยอดเยี่ยม ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จที่อันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่เติบโตอย่างโดดเด่นในแดนบวกถึง 13% “พฤกษา โฮลดิ้ง” (PSH) รั้งอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)” (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 ที่มาอย่างสม่ำเสมอคือ “ควอลิตี้ เฮ้าส์” (QH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 ตกเป็นของ “พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค” (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ “เซ็นทรัล พัฒนา” (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้เป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่ม CPN และแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นในอนาคต
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทใดจะสร้างรายได้ได้มากน้อยเพียงใด หากไม่สามารถทำกำไรได้จริง หรือมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ยังไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ แม้รายได้รวมจะถดถอย
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ LH สามารถกวาดกำไรสุทธิไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ “ศุภาลัย” (SPALI) ที่มีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ โดยศุภาลัยเฉือนเอาชนะ “เอพี (ไทยแลนด์)” (AP) ที่มีกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ไปได้อย่างหวุดหวิด
“แสนสิริ” (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 42% “ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้” (ORI) ในอันดับ 5 มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ “เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น” (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ “ควอลิตี้ เฮ้าส์” (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย อันดับ 8 เป็นของ “พฤกษา โฮลดิ้ง” (PSH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 ตกเป็นของ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)” (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ “เซ็นทรัล พัฒนา” (CPN) ที่ทำกำไรสุทธิได้ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท) ซึ่งเป็นอีกสัญญาณบวกที่บ่งชี้ถึงศักยภาพในการสร้างผลกำไรของบริษัทที่กำลังขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญสู่การเติบโตที่ยั่งยืน
ข้อมูลทั้งหมดนี้คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งในประเทศไทย จากการรวบรวมของ Property Mentor โดยปี 2567 นี้ ถูกคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนสำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ ปัจจัยมหภาคทางเศรษฐกิจ การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย นโยบายภาครัฐ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
บริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาดที่แท้จริง พัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้ในสภาพแวดล้อมที่ผันผวนนี้ การวิเคราะห์ศักยภาพและแนวโน้มของ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 จะเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ต้องการตัดสินใจลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ไทย
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และต้องการเข้าใจแนวโน้ม กลยุทธ์ หรือโอกาสในการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 เราขอเชิญชวนให้ท่านติดต่อเข้ามาเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันวางแผนและสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในภูมิทัศน์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้.
