วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วนับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายและพลิกผันอย่างมากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายฝ่ายคาดหวังว่าจะได้เห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง ตามโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้กลับมาคึกคักได้ และสถานการณ์ก็ยังคงดูอึมครึมต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
ด้วยความที่ผมเชื่อมั่นในข้อมูลและการวิเคราะห์เชิงลึก Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้รับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 นี้
ภาพรวมรายได้รวม: แรงฉุดที่สัมผัสได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันไปทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่ต่างกันมากนัก แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่มากถึง 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในภาพรวมของอุตสาหกรรม
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับรายได้ที่หดตัวอย่างมีนัยสำคัญ เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siam Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น หากพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 บริษัทในกลุ่มนี้มีรายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สุดยอด 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้รวมสูงสุดปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ UNIVENNTURE)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การวัดผลที่แท้จริง: เจาะลึกรายได้จากการขาย
อย่างไรก็ตาม ในโลกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง หากเราตัดปัจจัยเหล่านั้นออกไป และพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย รายชื่อ 10 อันดับแรกก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นอันดับ 1 ในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
สุดยอด 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้จากการขายสูงสุดปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมี Central Pattana (CPN) ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษ หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่ารายได้จะมีความสำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
สุดยอด 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์กำไรสูงสุดปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและทิศทางในปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมา บ่งชี้อย่างชัดเจนว่าปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การชะลอตัวของเศรษฐกิจทั้งจากปัจจัยภายในประเทศและภายนอก ประกอบกับสภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้นและต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
สำหรับปี 2567 สถานการณ์ยังคงมีแนวโน้มที่จะเผชิญกับความท้าทายเช่นเดิม แม้จะมีสัญญาณบวกจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการบริโภคภายในประเทศ แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยกดดันหลายประการ ทั้งเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง, ภาวะหนี้ครัวเรือน, และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่อาจยังฟื้นตัวได้ไม่เต็มที่
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีการบริหารจัดการที่ดี มีการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบ และสามารถปรับตัวเข้ากับสภาวะตลาดได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้ การให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง, การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาบริษัทไปสู่ความสำเร็จ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด ผมเชื่อว่าปี 2567 จะเป็นปีที่แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของแต่ละบริษัทอย่างชัดเจน บริษัทที่สามารถปรับตัวและพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส จะเป็นผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในอุตสาหกรรมได้อย่างแท้จริง
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจภาพรวมผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนเหล่านี้ คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญยิ่ง
ท่านพร้อมที่จะก้าวไปสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยแล้วหรือยัง? เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาท่านไปสู่ความสำเร็จ
