วิเคราะห์เจาะลึก: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ใครคือผู้แข็งแกร่งในตลาดที่ผันผวน?
ปี 2566 เป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังที่จะเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่แข็งแกร่งในปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนซบเซาต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงฉายแววของความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์การปรับตัวของบริษัทชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 วิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่แปรปรวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยการแข่งขันและแรงกดดัน
ภาพรวมผลประกอบการ: รายได้รวมชะลอตัว แต่การแข่งขันยังคงดุเดือด
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการรักษาฐานลูกค้าและยอดขายในภาวะตลาดที่หดตัว
บริษัทที่เผชิญกับแรงกดดันด้านรายได้มากที่สุด คือกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูง โดยเฉพาะ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้หดตัวถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นสู่บัลลังก์รายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) คว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท, Land and Houses (LH) อันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท, และ Pruksa Holding (PPH) อันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) รั้งอันดับ 6 ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, U City Public Company Limited (U) อันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 คือ Singha Estate Public Company Limited (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนสมรรถนะหลักของธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นหรือสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ภาคการขายหลัก การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันและการทำตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
หลายบริษัทเผชิญกับตัวเลขที่น่าใจหาย Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่ครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ยึดอันดับ 1 รายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันอันดุเดือด
เมื่อเจาะลึกรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำอีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาความแข็งแกร่งไว้ได้ที่อันดับ 3 ด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) โชว์ฟอร์มได้อย่างยอดเยี่ยม ติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตอย่างโดดเด่นถึง 13% Pruksa Holding (PPH) รั้งอันดับ 5 ที่ 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมียอดขายลดลง แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมียอดขายลดลง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ม้ามืดที่น่าจับตาในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 เป็นปีที่ CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนอย่างเป็นรูปธรรม โดยมีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพและความสำเร็จในการขยายธุรกิจสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทใดจะทำยอดขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย ก็ไม่อาจถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางความท้าทาย
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิไว้ได้ โดยในปี 2566 ทำกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง สาเหตุหลักมาจากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากปราศจากรายการนี้ Supalai (SPALI) คงจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด
แสนสิริ (SIRI) ทำกำไรสุทธิเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ขึ้นมาอยู่อันดับ 4 ด้วยกำไร 5,846 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อนก็ตาม
SC Asset Corporation (SC) รั้งอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤต
ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัทชั้นนำในภาคอสังหาริมทรัพย์นี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ธุรกิจต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่คาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก ความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์ทางการตลาดที่เฉียบคม และการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้เข้าใจภาพรวมของอุตสาหกรรมได้อย่างถ่องแท้ และสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การจับตาดูว่าบริษัทใดจะสามารถพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส และใครจะสามารถคว้าชัยในตลาดที่กำลังพัฒนาไปสู่ยุคใหม่ของการแข่งขันที่เข้มข้นยิ่งขึ้น
หากคุณเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน หรือนักลงทุนที่ต้องการหาโอกาสในการลงทุนในตลาดที่มีศักยภาพ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม ที่จะช่วยให้คุณก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ.
