วิกฤตอสังหาฯ ไทย ปี 2566: ถอดบทเรียนจากรายได้ที่หดหายและกลยุทธ์ก้าวข้ามความท้าทายสู่ปี 2567
ปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งใหญ่สำหรับแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากช่วงปลายปี 2565 จะส่งทอดมาถึงปีถัดไป แต่ความเป็นจริงกลับสวนทางอย่างสิ้นเชิง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานั้นยังคงต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถปลุกเร้าตลาดให้กลับมาคึกคักได้ ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่า 10 ปี ผมได้เห็นถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ปี 2566 นี้เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง แต่ก็เป็นโอกาสอันดีที่เราจะได้วิเคราะห์เจาะลึกถึงผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ เพื่อทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและเอาตัวรอดในสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ได้ และใครคือผู้ที่กำลังเผชิญหน้ากับความท้าทายครั้งใหญ่
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินประสิทธิภาพการดำเนินงานในปี 2566 การวิเคราะห์นี้จะช่วยให้เราเห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น และสามารถระบุถึงผู้ชนะที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 นี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขรวมอาจดูไม่น่าตกใจนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในอุตสาหกรรม
บริษัทหลายแห่งประสบกับการหดตัวของรายได้ในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงในระดับกว่า 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้าด้วยตัวเลขติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อน นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% เช่นเดียวกับ Supalai (SPALI) ที่มีรายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
สถิติรายได้รวม Top 10 ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: หัวใจหลักที่บอบช้ำ
อย่างไรก็ตาม เมื่อเราพิจารณาถึงผลประกอบการที่แท้จริง การวัดผลจาก “รายได้จากการขาย” จะสะท้อนภาพความเป็นจริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีการรับรู้จากแหล่งอื่น เช่น การขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก หรือการลงทุนในธุรกิจอื่น ซึ่งอาจไม่สามารถสะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้โดยตรง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ในจำนวน 41 บริษัท มีถึง 30 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงส่งผลกระทบอย่างหนักต่อผู้ประกอบการหลายราย โดยเฉพาะ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลง 2%
กลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็ไม่ใช่ว่าจะรอดพ้นไปทั้งหมด โดยมีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายติดลบ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ครอบคลุมทุกระดับของผู้ประกอบการในตลาดนี้
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนถึงศักยภาพในการเติบโตในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่จะบ่งบอกถึงความสามารถในการทำกำไรและผลตอบแทนที่แท้จริงสำหรับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ผงาดขึ้นสู่ผู้นำด้านกำไร
เมื่อพิจารณาถึง Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) สามารถครองอันดับ 1 ได้อีกครั้ง ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH สามารถทำกำไรได้สูงในปีนี้ มาจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนเป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ อันดับ 1 น่าจะเป็นของ Supalai
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาทอย่างเฉียดฉิว
Sansiri (SIRI) แสดงผลงานการเติบโตแบบก้าวกระโดด โดยมีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42%
Origin Property (ORI) ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน แต่ก็ยังคงอยู่ในอันดับต้นๆ
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิ ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
บทเรียนและความท้าทายสำหรับปี 2567: การปรับตัวคือกุญแจสำคัญ
การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 นี้ ได้แสดงให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจถดถอย การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และปัจจัยภายใน เช่น ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น และการแข่งขันที่รุนแรง
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในปีที่ผ่านมา คือผู้ที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สามารถปรับกลยุทธ์การขายและการตลาดให้เข้ากับสถานการณ์ปัจจุบัน และที่สำคัญคือ มีความสามารถในการมองหาโอกาสใหม่ๆ และสร้างความแตกต่างในผลิตภัณฑ์และบริการ
โอกาสทองสำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาบ้านในกรุงเทพฯ และเมืองท่องเที่ยว
สำหรับนักลงทุนที่มองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ยังคงเป็นตลาดที่น่าสนใจ เนื่องจากมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับราคาที่อาจมีแนวโน้มปรับตัวลดลงในช่วงที่ตลาดชะลอตัว ซึ่งเป็นโอกาสที่ดีสำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนระยะยาว
นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ และหัวหิน ก็ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อภาคการท่องเที่ยวกลับมาฟื้นตัวอย่างเต็มที่ การพิจารณาโครงการที่มีศักยภาพในการปล่อยเช่าหรือการเป็นบ้านหลังที่สอง อาจเป็นกลยุทธ์ที่น่าสนใจ
การสร้างบ้านตามสั่ง (Custom Home Building) ในทำเลที่มีศักยภาพ ก็เป็นอีกทางเลือกที่น่าพิจารณา สำหรับผู้ที่ต้องการความเป็นส่วนตัวและพื้นที่ใช้สอยที่ตรงตามความต้องการของตนเอง การเลือกบริษัทรับสร้างบ้านมืออาชีพและมีประสบการณ์ จะช่วยให้คุณสามารถสร้างบ้านในฝันได้อย่างมีคุณภาพและคุ้มค่า
คำแนะนำสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์:
การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและการดำเนินงานเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในภาวะที่รายได้มีแนวโน้มลดลง
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ตลาด: ทำความเข้าใจความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย และพัฒนาโครงการที่ตอบสนองต่อความต้องการนั้นๆ อย่างแท้จริง
การใช้เทคโนโลยีดิจิทัล: นำเทคโนโลยีมาใช้ในการทำการตลาด การขาย และการบริการลูกค้า เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและสร้างประสบการณ์ที่ดี
การสร้างความร่วมมือ: การหาพันธมิตรทางธุรกิจ หรือการร่วมมือกับบริษัทอื่นในอุตสาหกรรม อาจเป็นอีกแนวทางในการขยายตลาดและลดความเสี่ยง
การให้ความสำคัญกับ ESG: การดำเนินธุรกิจโดยคำนึงถึงสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล จะช่วยสร้างภาพลักษณ์ที่ดีและความยั่งยืนในระยะยาว
สำหรับผู้บริโภค:
การวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ: พิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านอย่างละเอียด
การศึกษาข้อมูลตลาดอย่างละเอียด: เปรียบเทียบราคา โครงการ และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ก่อนตัดสินใจ
การมองหาโอกาสจากตลาดที่ชะลอตัว: ในภาวะที่ตลาดไม่เอื้ออำนวย อาจเป็นโอกาสที่ดีในการต่อรองราคาและเงื่อนไขต่างๆ
การพิจารณาโครงการที่มีศักยภาพในการเติบโต: เลือกโครงการในทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนาและมีแนวโน้มราคาที่จะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต
ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งการปรับตัวและกลยุทธ์สำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ที่สามารถเรียนรู้จากบทเรียนของปี 2566 และปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปได้ และคว้าโอกาสในการเติบโตอย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นนักลงทุน นักพัฒนา หรือผู้ที่กำลังมองหาบ้านในฝัน การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดและผลประกอบการของผู้ประกอบการ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดและมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเชิงลึกและวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ประสบความสำเร็จในยุคที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทายนี้
