ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ไทย – ใครคือผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน การวิเคราะห์ตัวเลขและแนวโน้มของ อสังหาริมทรัพย์ไทย คือหัวใจสำคัญในการทำความเข้าใจทิศทางธุรกิจ และปี 2566 ที่ผ่านมาได้พิสูจน์ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญอย่างปฏิเสธไม่ได้
หลังจากความคาดหวังอันสดใสที่ส่งต่อมาจากโมเมนตัมของปี 2565 ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย กลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยหลายประการมีส่วนเร่งให้เกิดสภาวะเช่นนี้ ตั้งแต่การรอผลการเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอนทางการเมือง ไปจนถึงปัจจัยมหภาคอื่นๆ ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่เคยคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาฟื้นตัวได้อย่างเต็มที่ และแนวโน้มที่น่ากังวลนี้ยังคงต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์อันท้าทายนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแห่งการแข่งขันนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการหดตัวที่ต้องจับตา
สำหรับปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนการลดลงเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจทีเดียวที่ถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นสภาวะรายได้รวมติดลบที่ 18% ไปได้ สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
เมื่อพิจารณาในเชิงลึกถึง “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายจากผลิตภัณฑ์หลักของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างตรงไปตรงมา ภาพรวมของ 41 บริษัทที่ถูกเก็บข้อมูล สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
ตัวเลขที่สะท้อนความท้าทายอย่างชัดเจน ได้แก่ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกไปถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ได้มีเพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
สุดยอดผู้นำรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ทวงบัลลังก์
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด จะพบว่า AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ตามมาด้วย Supalai ที่รักษาอันดับอย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตเป็นบวกถึง 13% ในขณะที่ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังสามารถเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH) มาอย่างเงียบๆ แต่สม่ำเสมอในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ดีที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งทางการเงินที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ที่รายได้เพียงอย่างเดียว แต่ต้องพิจารณาถึง “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการทำกำไรเก็บเข้ากระเป๋าอย่างยั่งยืน
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และสิ่งที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses: แชมป์กำไรสูงสุด ท่ามกลางรายได้ที่ลดลง
Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลงอย่างมาก สาเหตุหลักมาจากกำไรพิเศษที่ได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการนี้ Supalai ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท และ AP (Thailand) ซึ่งมีกำไร 6,054 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
Sansiri ก้าวขึ้นมาอยู่อันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset มีกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาท อยู่ในอันดับ 8 Fraser Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ การปรับตัวคือกุญแจสำคัญ
ข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ท้าทายของอุตสาหกรรมในปี 2566 คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย
ในสภาวะเช่นนี้ การมองหาโอกาสในการลงทุนที่ชาญฉลาด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการรักษาความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้บริษัทสามารถก้าวข้ามผ่านพ้นวิกฤตและเติบโตได้อย่างยั่งยืน
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาแนวทางการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อช่วยนำทางธุรกิจของคุณในช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนแปลงเช่นนี้ เราพร้อมที่จะนำประสบการณ์และความเชี่ยวชาญของเรามาช่วยคุณค้นหาโอกาสและวางกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุด อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างความสำเร็จในอนาคตของ อสังหาริมทรัพย์ไทย
