การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทเรียนสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกจากการฟื้นตัวในปี 2565 แต่ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน ซึ่งดำเนินต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หลายคนคาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อประเมินภาพรวมและศักยภาพของบริษัทต่างๆ ในตลาดหลักทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 บริษัทในปี 2566 เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามผ่านปีแห่งความยากลำบากนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนภาวะชะลอตัว
ในรอบปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงการปรับลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและกำลังซื้อที่ชะลอตัว
บริษัทที่เผชิญกับผลกระทบในระดับที่สูง ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งมีรายได้รวมติดลบถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี ไรมอน แลนด์ ที่ประสบปัญหา -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ -22% และ ไซมิส แอสเสท -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านความแข็งแกร่ง ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจากแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์แล้ว ยังมี เอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, ศุภาลัย -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง -9% และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันที่ดุเดือด: แสนสิริผงาดขึ้นนำในด้านรายได้รวม
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
แสนสิริสามารถขึ้นมาครองอันดับ 1 ด้านรายได้รวมได้อย่างน่าประทับใจ โดยมีรายได้รวมถึง 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ไปเพียงเล็กน้อย ถือเป็นข้อพิสูจน์ถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการและการตลาดที่แข็งแกร่งของบริษัท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของธุรกิจหลัก
ในโลกของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หรือ คอนโดพร้อมอยู่ นั้น รายได้จากการขายถือเป็นหัวใจสำคัญที่สะท้อนถึงความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลักได้อย่างแท้จริง หากมองที่รายได้จากการขายเท่านั้น จะพบว่าโครงสร้างของ Top 10 บริษัท จะมีความเปลี่ยนแปลงไปจากรายได้รวมอย่างชัดเจน เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม
รวมทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายได้ทั้งสิ้น 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายสูงถึง 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
เอพี (ไทยแลนด์) กลับสู่บัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์): 36,927 ล้านบาท (เติบโต -2%)
แสนสิริ: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย: 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง: 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 8,840 ล้านบาท (เติบโต -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค: 7,171 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) สามารถกลับมาครองอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขายได้อย่างแข็งแกร่ง แม้จะมีการเติบโตติดลบเล็กน้อย แสนสิริรักษาตำแหน่งรองแชมป์ไว้อย่างเหนียวแน่น และเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนรายได้จากการขายได้ ศุภาลัยยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างมั่นคง ในขณะที่ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น สามารถไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ พร้อมกับการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13%
เซ็นทรัล พัฒนา: การเติบโตแบบก้าวกระโดดในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ เซ็นทรัล พัฒนา ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 เซ็นทรัล พัฒนา สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิ คือมาตรวัดที่บ่งชี้ถึงความสามารถในการทำกำไรและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริงให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันด้านต้นทุนที่สูงขึ้นและกำลังซื้อที่อ่อนแอ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ครองแชมป์กำไรสูงสุด: แต่เบื้องหลังคือการบริหารจัดการที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย: 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น: 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์: 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัล พัฒนา: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงสามารถรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้อีกครั้ง แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่การบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเสริมผลประกอบการให้แข็งแกร่ง หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยคงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างไม่ยากเย็น ศุภาลัยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด แสนสิริมีผลประกอบการที่โดดเด่นอย่างมาก โดยกำไรสุทธิเติบโตถึง 42% สะท้อนถึงการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ค่อนข้างยากลำบากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 และมีแนวโน้มว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทาย ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับปัจจัยต่างๆ เช่น ต้นทุนการก่อสร้างที่ยังคงสูง, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย, และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีแผนกลยุทธ์ที่ชัดเจน, มีความสามารถในการปรับตัว, มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี, และสามารถนำเสนอบริการ บ้านพร้อมอยู่ หรือ คอนโดมิเนียม ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแท้จริง จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความท้าทายเหล่านี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ในภาวะตลาดเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ คือกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้อง อย่าปล่อยให้โอกาสทางธุรกิจในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ อสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัด ที่มีศักยภาพของคุณผ่านไปโดยไร้ซึ่งการวางแผนที่ดี
