ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปสู่ปี 2566 คือบทเรียนอันมีค่าที่สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตอันซับซ้อนของตลาด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่เคยมีความหวังว่าจะเติบโตอย่างก้าวกระโดดตามโมเมนตัมจากปี 2565 กลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ยืดเยื้อยาวนาน จากปัจจัยทางการเมืองที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ไปจนถึงสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายที่เรียกว่า “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็มิอาจจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 โดยยังไม่มีสัญญาณการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินประสิทธิภาพในการรับมือกับความท้าทายในปีที่ผ่านมา และเพื่อเฟ้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ไทย 2566
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่แผ่ขยาย
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่าน่าตกใจที่ 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง สะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบในอัตราที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม แต่การแข่งขันยังเข้มข้น
เมื่อพิจารณา 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Grand Canal Land) ที่มีรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาจาก รายได้จากการขาย เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลัก ซึ่งอาจบิดเบือนภาพรวมได้ การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีจำนวน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ที่น่าตกใจว่ามีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในส่วนนี้ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำยอดขาย แต่การแข่งขันยังคงดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่ยอดขายเติบโตขึ้น 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ายอดขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยยอดขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยยอดขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยยอดขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและสมควรกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลจากการทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่สูงถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท นี่คือสัญญาณที่ดีที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้น
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว แม้ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้จำนวนมาก แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้เต็มที่ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ก็สามารถทำกำไรได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว
อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างน่าเสียดาย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา แม้ว่าปี 2566 จะเป็นปีที่ท้าทาย แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและรักษาผลประกอบการที่ดีไว้ได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงต้องเผชิญกับความยากลำบากอีกครั้ง การแข่งขันที่เข้มข้น, การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค, และปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ
ในฐานะผู้ที่ติดตามความเคลื่อนไหวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาอย่างใกล้ชิด ผมเชื่อว่าการปรับตัวอย่างรวดเร็ว การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน คอนโดพร้อมอยู่ กรุงเทพ หรือสนใจ บ้านเดี่ยวโซนชานเมือง หรือกำลังมองหา บริษัทรับสร้างบ้านคุณภาพ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและมั่นใจยิ่งขึ้น
อย่ารอช้า! สำรวจโอกาสและวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ดีที่สุดสำหรับอนาคต.
