เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สู่วิกฤตที่ต้องเผชิญหน้า หรือ โอกาสในการพลิกเกม?
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมาโดยตลอด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญอีกครั้งสำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อโมเมนตัมเชิงบวกที่หลายฝ่ายคาดหวังจากการฟื้นตัวในปี 2565 กลับไม่เป็นไปตามแผนที่วางไว้ แทนที่จะเห็นการ “เทคออฟ” อย่างเต็มรูปแบบ ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งสัญญาณดังกล่าวเริ่มปรากฏขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเก็บเกี่ยวผลผลิต ก็ยังไม่แสดงทีท่าว่าจะกลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง และน่าเสียดายที่สถานการณ์นี้ยังคงสืบเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 ทำให้หลายคนต้องกลับมาประเมินกลยุทธ์การดำเนินงานใหม่
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัทว่า พวกเขาบริหารจัดการกับความท้าทายนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถยืนหยัดอยู่ได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางมรสุมนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ข้อมูลที่ได้จากการสำรวจชี้ให้เห็นว่า ในภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าน่าตกใจที่ 25 จาก 41 บริษัท หรือเกือบ 2 ใน 3 ของบริษัทที่ทำการสำรวจ มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นอย่างกว้างขวางในตลาด
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวลถึง 20% หรือมากกว่านั้น ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบประมาณ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28% และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21% ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนถึงความยากลำบากในการรักษาฐานรายได้ให้คงที่
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีจากแนวโน้มขาลงนี้ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses ที่กล่าวไปแล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราวๆ -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม…แต่ใครคือผู้คุมเกมที่แท้จริง?
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวม Sansiri (SIRI) คือดาวเด่นของปี 2566 ด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% และเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) ซึ่งอยู่ในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท อย่างชนิดที่เรียกว่าสูสีสุดๆ Supalai ตามมาในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses อยู่ในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับที่ 7 คือ UWC (UV) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, อันดับที่ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับที่ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับที่ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริงนั้น ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยเสริมจากธุรกิจอื่นที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การปล่อยเช่า อาคารสำนักงาน หรือธุรกิจโรงแรม หากเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปจากที่ปรากฏ
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งจากแกนหลัก
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่สำคัญคือ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าปัญหาการชะลอตัวนี้ส่งผลกระทบต่อการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักของหลายบริษัทอย่างแท้จริง
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งติดอันดับต้นๆ ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา บริษัทใน Top 10 ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ครองแชมป์รายได้จากการขาย…ความสามารถในการปั้นยอดขายที่โดดเด่น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ประกอบด้วย:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท (แซงขึ้นอันดับ 1)
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (ขึ้น Top 5 ได้สำเร็จ และเป็นบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกที่ 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้)
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
Quality Houses: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ มีอีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่เป็นสัญญาณที่น่าจับตาสำหรับกลยุทธ์การขยายธุรกิจของ CPN ในอนาคต
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการอย่างแท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้เลย ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในภาพรวมของปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สิ่งที่น่าเป็นห่วงยิ่งกว่าคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางที่ซ่อนอยู่ภายใต้ตัวเลขรายได้
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด…เบื้องหลังที่ต้องพิจารณา
เมื่อมองที่กำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังครองแชมป์กำไรสุทธิได้จากกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai: 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีกำไรพิเศษของ LH, Supalai จะเป็นแชมป์)
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท (เฉียดฉิวกับอันดับ 2)
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังติด Top 5)
SC Asset Corporation: 2,525 ล้านบาท
Quality Houses: 2,503 ล้านบาท (เฉือนไปแบบหวุดหวิด)
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและการมองไปข้างหน้า: กลยุทธ์เพื่อความอยู่รอดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567
ข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพที่ท้าทายของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งคาดว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการ หากปราศจากการปรับตัวและกลยุทธ์ที่รอบคอบ
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ คอนโดมิเนียมใหม่ การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทต่างๆ เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง การพิจารณาเฉพาะตัวเลขรายได้รวมเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ แต่ควรพิจารณาถึงรายได้จากการขาย กำไรสุทธิ รวมถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างสรรค์โครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
ในภาวะที่ตลาดมีความผันผวนเช่นนี้ การค้นหา โครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่มีศักยภาพในการเติบโตระยะยาว การเลือกบริษัทที่มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง และมีวิสัยทัศน์ในการดำเนินธุรกิจที่ชัดเจน จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณกำลังมองหาคำแนะนำเพิ่มเติม หรือต้องการวางแผนการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์แนวราบ หรือ บ้านเดี่ยวราคาถูก เพื่อให้มั่นใจว่าคุณกำลังตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้องและทันสมัยที่สุด อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคลที่จะช่วยให้คุณนำทางผ่านความท้าทายของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย 2025 ได้อย่างมั่นใจ.
