ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ทั้งช่วงบูมและช่วงชะลอตัว แต่ปี 2566 ที่ผ่านมานั้น ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 แต่กลับพบว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะซบเซาอีกครั้ง ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มดังกล่าวก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
บทวิเคราะห์นี้ ผมได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย
รายได้รวม: ภาพรวมที่ชะลอตัวแต่ยังมีความแตกต่างในแต่ละบริษัท
สำหรับภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่กระจายตัวอยู่ในหลาย ๆ องค์กร
บริษัทที่ประสบปัญหาด้านรายได้ค่อนข้างชัดเจน เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land ที่รายได้ลดลง -26%, Lalin Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดผู้นำรายได้รวม แซงหน้า AP (Thailand) ในปี 2566
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลงานหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากเราต้องการประเมินศักยภาพของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่น ๆ เข้ามาสนับสนุน อย่างไรก็ตาม เมื่อเราโฟกัสไปที่รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปบ้าง
ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land ที่ติดลบถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่ ๆ เท่านั้นที่เผชิญกับปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: การเติบโตแบบก้าวกระโดดในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อีกหนึ่งบริษัทที่มีผลประกอบการโดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) หลังจากได้ทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนอย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการบริหารจัดการและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับอนาคตของบริษัทในตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
สุดท้ายแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดในการวัดผลสำเร็จของธุรกิจ คือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายในการทำกำไรในสภาวะตลาดปัจจุบัน
Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษหนุน
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนใหญ่มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท
หมายเหตุ: เป็นการประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวที่จำเป็น
จากข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นภาพรวมที่ค่อนข้างชัดเจนถึงความท้าทายของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 แม้ว่าบางบริษัทจะยังคงรักษาผลประกอบการที่ดีไว้ได้ แต่โดยรวมแล้วถือเป็นปีที่ต้องใช้ความระมัดระวังและการบริหารจัดการที่รอบคอบ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าเป็นอีกปีที่ยังคงมีความยากลำบากในภาคอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวในระดับสูง รวมถึงกำลังซื้อของผู้บริโภค ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อตลาด
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการนี้ ผมขอแนะนำให้ผู้ประกอบการและนักลงทุนทุกท่าน ติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด วิเคราะห์จุดแข็ง จุดอ่อนของตนเอง และมองหาโอกาสในการปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ การสร้างความแข็งแกร่งจากภายใน การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่แท้จริง และการสร้างความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ผ่านพ้นความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นเจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาแนวทางการรับมือกับความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 และต้องการสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการนำเสนอโซลูชันและกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับธุรกิจของคุณ เพื่อก้าวข้ามอุปสรรคและเติบโตอย่างยั่งยืนในตลาดที่มีการแข่งขันสูงนี้ ติดต่อเราเพื่อพูดคุยเกี่ยวกับโอกาสในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ประสบความสำเร็จ.
