ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ผู้ชนะที่แท้จริงคือใคร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบสำคัญที่ส่งแรงสั่นสะเทือนไปทั่วทั้งภาคธุรกิจ จากความคาดหวังอันสูงลิบที่ต่อยอดมาจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง กลับกลายเป็นปีแห่งความท้าทาย เมื่อภาวะเศรษฐกิจและการเมืองที่ผันผวนได้ฉุดรั้งการเติบโตให้ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง ตลาดที่เคยคาดว่าจะคึกคักในช่วงปลายปีกลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย และสถานการณ์นี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 อย่างละเอียด ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวรับมือกับความท้าทายที่ถาโถมเข้ามาได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะ” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มข้นนี้
รายได้รวม: ตัวชี้วัดภาพรวมที่ชะลอตัว
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันในปี 2566 ได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท การลดลงนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ซบเซาอย่างแท้จริง
บริษัทหลายแห่งประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง โดยเฉพาะ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า ด้วยรายได้ที่ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นชะตากรรมรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาด! นำทัพรายได้รวมสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนการขับเคลื่อนธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เนื่องจากบริษัทหลายแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายสูงถึง 299,979 ล้านบาท ซึ่งตัวเลขนี้สะท้อนถึงความท้าทายในการสร้างยอดขายที่รุนแรงยิ่งกว่าการพิจารณาจากรายได้รวม โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บางบริษัทประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย เช่น Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ซึ่งเป็นบริษัทยักษ์ใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่ากังวลคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ยอดขายลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์! ยอดขายแกร่งเหนือคู่แข่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ติดลบเล็กน้อย -2% แต่ยังคงอันดับ 1)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่ยอดขายเติบโต +7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ 3 ได้อย่างแข็งแกร่ง)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (ก้าวสู่ Top 5 พร้อมการเติบโต +13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้จะยอดขายลดลง แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ยอดขายลดลง -24% แต่ยังรักษาตำแหน่งใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปที่แท้จริงของผู้ชนะ
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวบ่งชี้สำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือบทสรุปสุดท้ายที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ยังคงประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่อง บางบริษัทขาดทุนมานาน 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์! กำไรสูงสุด ท่ามกลางรายได้ที่ลดลง
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรสูงสุด แม้รายได้รวมลดลง โดยมีปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรม)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% แต่ยังคงติด Top 5)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสที่ซ่อนเร้น
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ตั้งแต่การชะลอตัวของรายได้รวม รายได้จากการขาย ไปจนถึงผลกำไรสุทธิ อย่างไรก็ตาม ภายใต้สถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ ยังมีบริษัทที่สามารถแสดงศักยภาพและความยืดหยุ่นในการปรับตัวได้อย่างน่าชื่นชม
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค นโยบายภาครัฐที่อาจมีการเปลี่ยนแปลง และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป การวิเคราะห์ข้อมูลเหล่านี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้นในการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ของอุตสาหกรรม
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การศึกษาแนวโน้มและเรียนรู้จากผลการดำเนินงานของผู้เล่นหลักในตลาดคือก้าวสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จ จงอย่าหยุดนิ่งที่จะศึกษาและปรับตัวให้เท่าทันการเปลี่ยนแปลง เพื่อก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะมาถึง.
