วิเคราะห์ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และผู้ที่ก้าวข้ามสู่ชัยชนะ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นี้ ถือเป็นปีที่มีความซับซ้อนและท้าทายเป็นพิเศษ แม้จะมีความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงจากแรงส่งอันแข็งแกร่งของปี 2565 ที่หลายธุรกิจเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ดี ทว่าภาพความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยของไตรมาส 4 ซึ่งโดยปกติจะเป็นช่วงเวลาทองของอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่มีสัญญาณของการฟื้นตัวที่ชัดเจน และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงส่อเค้าความไม่แน่นอน
ภายใต้สถานการณ์ที่ผันผวนนี้ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายนี้ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่แสดงศักยภาพโดดเด่นจนสามารถก้าวขึ้นมาเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ความแตกต่างชัดเจนระหว่างบริษัท
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทของปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบภาพความแตกต่างที่น่าสนใจกว่านั้น คือมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นส่วนใหญ่ในตลาด
เราเห็นตัวเลขการลดลงของรายได้ที่น่าใจหายในหลายบริษัท โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ติดลบเกิน 20% เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ขณะที่ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับสถานการณ์ที่รายได้หดตัวถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดันนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% รวมถึง Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ ดังนี้
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
การวัดผลที่แท้จริง: รายได้จากการขาย คือ ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจยังไม่สะท้อนภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาวะตลาดปัจจุบัน ที่บางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นๆ นอกเหนือจากการขายโครงการที่อยู่อาศัยเข้ามาเสริม ดังนั้น ตัวชี้วัดที่สำคัญและสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง คือ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue)
เมื่อเราแยกพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะพบว่าภาพของ 10 อันดับแรกมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กลุ่มที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้ลดลงถึง -78% ตามมาด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้ขายลดลงเกือบ -40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทที่มีขนาดใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่ชี้ให้เห็นถึงความยากลำบากของตลาดในปี 2566 คือ แม้แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ก็ยังมีถึง 8 บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7% และเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้ขายโต)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นที่ควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลสำเร็จจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของ “ผู้ชนะที่แท้จริง”
ท้ายที่สุดแล้ว การทำธุรกิจไม่ว่าจะมีรายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในโลกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “กำไรสุทธิ” (Net Profit) จึงเป็นตัวชี้วัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางแห่งมีผลขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท ด้วยปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่ทำกำไรสูงสุดได้ เนื่องจากมีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีกำไรพิเศษของ LH, SPALI จะเป็นอันดับ 1)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง ที่ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์อย่างละเอียด ในปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการปรับตัว และพิสูจน์ความแข็งแกร่งของแต่ละองค์กร ท่ามกลางความท้าทายทางเศรษฐกิจที่ยังคงมีอยู่
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งจากปัจจัยมหภาค การแข่งขันที่รุนแรง และการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์นวัตกรรมผลิตภัณฑ์ และการสร้างประสบการณ์ที่ดีแก่ลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันอุปสรรค
หากท่านเป็นเจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสและความท้าทายในตลาดนี้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ คือจุดเริ่มต้นสำคัญในการวางกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและยั่งยืน แล้วคุณล่ะ พร้อมที่จะก้าวไปสู่ความสำเร็จในอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 แล้วหรือยัง? เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการร่วมสร้างสรรค์และนำพาท่านไปสู่เป้าหมายนั้น.
