เปิดผลประกอบการปี 2566: เจาะลึก ‘ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย’ และ ‘บริษัทอสังหาฯ’ ที่ยืนหยัดท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบศตวรรษ (หากนับประสบการณ์ที่สั่งสมมา) ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นสุดลงสุดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่ง จากโมเมนตัมที่น่าจะสดใสต่อเนื่องจากปี 2565 ที่การฟื้นตัวเริ่มมีสัญญาณที่ดี กลับกลายเป็นการชะลอตัวที่กินเวลายาวนานจนถึงปลายปี และดูเหมือนว่าแนวโน้มนี้จะยังคงต่อเนื่องไปถึงต้นปี 2567 ผมจึงไม่รอช้าที่จะนำข้อมูลเชิงลึกจากการวิเคราะห์บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง มาปะติดปะต่อภาพใหญ่ของ ‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย’ ที่เต็มไปด้วยความผันผวน พร้อมชี้ชัดว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและคว้าชัยในสภาวะที่ยากลำบากนี้ได้จริง
‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย’ ปี 2566: รายได้รวมชะลอตัว สะท้อนภาพรวมการแข่งขันที่เข้มข้น
จากการรวบรวมข้อมูลรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าปี 2566 มีรายได้รวมทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัทจะพบว่าน่าสนใจยิ่งกว่า เพราะมีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนว่า ‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย’ ในปีที่ผ่านมานั้น ไม่ใช่สนามที่ทุกค่ายจะเติบโตได้อย่างเท่าเทียมกัน
บริษัทที่ประสบปัญหาในการบริหารจัดการรายได้อย่างเห็นได้ชัด คือกลุ่มที่รายได้รวมติดลบเกิน 20% ซึ่งประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN) ที่ติดลบราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบในอัตราใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ยังมี Raimon Land (RML) ที่ประสบปัญหา -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% การติดลบในอัตราที่สูงเช่นนี้ สะท้อนถึงความท้าทายในการบริหารต้นทุน การขาย และการปรับตัวให้เข้ากับดีมานด์ที่เปลี่ยนแปลงไป
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของ ‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย’ ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นภาวะรายได้ติดลบได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ว่า แม้บริษัทขนาดใหญ่จะมีฐานลูกค้าที่แข็งแกร่ง แต่ก็ยังต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและภายในที่ส่งผลกระทบต่อรายได้โดยรวม
แสนสิริ ผงาดขึ้นเป็นผู้นำ ‘รายได้รวม’ ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ โดยแสนสิริ (SIRI) คว้าตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ไปด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
ใน 10 อันดับแรกยังคงมี SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, U City (U) หรือเดิมคือ U City ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท การจัดอันดับนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของแต่ละบริษัทในการบริหารจัดการธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด และความสามารถในการรักษาหรือเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาด
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัด ‘ความสามารถในการสร้างรายได้หลัก’ ที่แท้จริง
หากจะวัดผลงานของ ‘บริษัทอสังหาริมทรัพย์’ กันอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่ง เพราะหลายบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวมนั้น มีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน การพิจารณารายได้จากการขายโดยตรง จะช่วยให้เห็นภาพความสามารถในการทำธุรกิจหลักของบริษัทได้อย่างชัดเจน
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขาย 299,979 ล้านบาท โดยมีมากถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มียอดขายลดลง นี่คือข้อบ่งชี้ที่ชัดเจนว่า ‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์’ ในแง่ของการขายสินค้าหลักนั้น กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก
บริษัทที่เห็นผลกระทบจากการขายอย่างชัดเจน ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ยอดขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่ยอดขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำ ก็มียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดนั้น มีถึง 8 บริษัท ที่มียอดขายลดลง นี่คือภาพสะท้อนของ ‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์’ ที่การแข่งขันสูงขึ้น และผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อมากขึ้น
AP (Thailand) ผงาดผู้นำ ‘รายได้จากการขาย’ แสดงถึงกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกด้านรายได้จากการขายในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาทไปได้ แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มียอดขายเติบโตขึ้น 7% ส่วนอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้ดี ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มียอดขายเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 เป็นของ Pruksa Holding (PPH) ที่ 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ แม้ว่ายอดขายจะตกลงไปมาก ด้วยยอดขาย 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมียอดขายลดลง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Quality Houses (QH) ที่ 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ที่ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ CPN (Central Pattana) ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มียอดขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า นี่คือตัวอย่างที่แสดงให้เห็นว่ากลยุทธ์ที่ถูกต้องและการลงมือทำอย่างต่อเนื่องสามารถนำมาซึ่งผลลัพธ์ที่น่าพอใจได้ แม้ใน ‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์’ ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย
‘กำไรสุทธิ’ บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริงใน ‘ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์’
เมื่อมาถึงบทสรุปสุดท้าย การขายได้มากหรือน้อยเป็นเพียงส่วนหนึ่ง แต่การมีกำไรสุทธิที่เป็นรูปธรรมต่างหาก คือเครื่องพิสูจน์ความสำเร็จที่แท้จริงของ ‘ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์’ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปีก่อนหน้าที่มีกำไร 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีมากกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทที่กำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ทะยานขึ้นแท่น ‘ผู้นำด้านกำไร’ แม้รายได้รวมชะลอตัว
Land and Houses (LH) ยังคงยืนหนึ่งในฐานะผู้นำด้านกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH มีกำไรสูงคือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว
AP (Thailand) (AP) ตามมาเป็นอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนอันดับ 4 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไร 5,846 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าประทับใจคือ แสนสิริมีการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไร 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) คว้าอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่ 2,503 ล้านบาทไปเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ CPN (Central Pattana) ที่ทำกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท
บทสรุปและความท้าทายที่รออยู่
ผลประกอบการของ 41 บริษัทใน ‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย’ สะท้อนภาพรวมที่ซับซ้อนและเต็มไปด้วยความท้าทาย การแข่งขันที่เข้มข้น ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ยังไม่แน่นอน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อทุกบริษัท
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากไม่แพ้กัน การบริหารต้นทุน การสร้างมูลค่าเพิ่ม การปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ใหม่ๆ เช่น ความยั่งยืน (Sustainability) และการใช้เทคโนโลยี (Proptech) จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ ‘บริษัทอสังหาริมทรัพย์’ สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในระยะยาว
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจ ‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์’ ให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น การวิเคราะห์ข้อมูลและกลยุทธ์ของบริษัทที่ประสบความสำเร็จเหล่านี้ จะเป็นแนวทางอันทรงคุณค่าในการตัดสินใจของคุณ อย่าพลาดโอกาสในการศึกษาและปรับใช้ เพื่อก้าวข้ามความท้าทายและคว้าชัยใน ‘ตลาดอสังหาริมทรัพย์’ ที่เต็มไปด้วยพลวัตนี้.
