ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานเชิงลึกของบริษัทจดทะเบียน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มามากกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง ปี 2566 ที่ผ่านมานับเป็นอีกปีแห่งความท้าทายที่ทำให้หลายบริษัทต้องปรับกลยุทธ์กันขนานใหญ่ ความคาดหวังอันสดใสที่สืบเนื่องมาจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดกำลังจะฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ชัดเจนยิ่งขึ้น การชะลอตัวนี้เริ่มก่อตัวขึ้นก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเก็บเกี่ยว กลับไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน ทิ้งไว้เพียงความไม่แน่นอนที่ส่งผ่านมายังต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยอย่างลึกซึ้ง ทีมงาน Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างความสำเร็จได้อย่างแท้จริง
รายได้รวม: สัญญาณแห่งการชะลอตัวที่มองเห็นได้ชัดเจน
จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท หรือคิดเป็นการลดลงประมาณ -1.2% แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทบางแห่งเผชิญกับผลกระทบที่รุนแรง โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง เช่น LPN Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มการชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
ส่องท็อป 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวมปี 2566
เมื่อพิจารณาบริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 จะพบว่า:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP Thailand (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การวัดผลที่แท้จริง: เจาะลึกรายได้จากการขาย
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้บริหารที่มีประสบการณ์ การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรับรู้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก เช่น รายได้จากการบริหารโครงการ หรือรายได้จากธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง การพิจารณารายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและส่งมอบโครงการสู่ตลาดได้ตรงจุดยิ่งขึ้น
เมื่อเราตัดปัจจัยอื่นออกและพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายเท่านั้น จะพบว่าภาพรวมของ 41 บริษัท มีรายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท (กว่า 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบที่ชัดเจนปรากฏในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, LPN Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบปัญหาดังกล่าว แสดงให้เห็นว่าแรงกดดันในตลาดมีผลกระทบในวงกว้าง ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทขนาดเล็กหรือขนาดกลางเท่านั้น
ผู้ชนะด้านรายได้จากการขาย: AP Thailand ทวงบัลลังก์คืน
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP Thailand (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้รายได้จะสูงเพียงใด หากต้นทุนดำเนินงานสูงตามไปด้วย หรือความสามารถในการทำกำไรต่ำ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน ประสิทธิภาพในการดำเนินงาน และกลยุทธ์การกำหนดราคา
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท (มากกว่า 50%) มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาด! ผู้นำกำไรสุทธิสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นปัจจัยหนุนสำคัญ)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP Thailand (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Development (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยจาก 41 บริษัทจดทะเบียน โดยชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่เกิดขึ้นในปี 2566 ซึ่งหลายบริษัทเผชิญกับรายได้และกำไรที่ลดลง
สำหรับปี 2567 มีแนวโน้มที่จะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมนี้เช่นกัน ปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาค ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง การชะลอตัวของการบริโภคภายในประเทศ และความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ยังคงเป็นแรงกดดันที่สำคัญ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี มีการวางแผนกลยุทธ์ที่รอบคอบในการพัฒนาโครงการให้ตรงกับความต้องการของตลาด (เช่น คอนโดพร้อมอยู่ กรุงเทพ หรือ บ้านเดี่ยว ราคาดี ปริมณฑล) และมีสภาพคล่องทางการเงินที่แข็งแกร่ง จะเป็นผู้ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคนี้ไปได้
หากคุณคือผู้ประกอบการ เจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่ต้องการเข้าใจแนวโน้มของตลาดอย่างลึกซึ้ง และกำลังมองหาแนวทางในการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความท้าทายในปี 2567 โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึกจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เราพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปให้ได้
