ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกของผู้เชี่ยวชาญ และทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมานับไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะเริ่มต้นขึ้นด้วยแรงส่งจากปี 2565 ที่หลายคนมองเห็นสัญญาณการฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนและหลังการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงเวลาแห่งความคึกคัก (High Season) ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้ดีขึ้นได้อย่างที่คาดหวัง ท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนนี้ การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อทำความเข้าใจว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและเอาชีวิตรอดได้ดีที่สุด
Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย จำนวน 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินความสามารถในการรับมือกับปัจจัยภายนอกต่างๆ ที่ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจในปี 2566 และค้นหา “ผู้ชนะตัวจริง” ในสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ท่ามกลางการหดตัว ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญความท้าทาย
สำหรับภาพรวมการดำเนินงานในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งนับว่าลดลงเล็กน้อยหรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขรวมนี้อาจดูเหมือนไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือกว่า 60% มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในตลาด
บริษัทบางแห่งประสบกับรายได้ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development Plc. (LPN), Eastern Star Real Estate Plc. (ESTAR) และ Country Group Development Plc. (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land Plc. (RML) ที่ -26%, Lalin Property Plc. (LPH) ที่ -23%, Major Development Plc. (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset Plc. (SA) ที่ -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความยากลำบากที่บริษัทเหล่านี้ต้องเผชิญในการรักษาฐานรายได้เดิม
แม้แต่บริษัทใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses Plc. (LH) ก็ไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มขาลงได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อน ซึ่งนอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) Plc. (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยแต่ไม่ถึง 1%, Supalai Plc. (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding Plc. (PPH) ที่ -9% และ Origin Property Plc. (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4% การที่บริษัทชั้นนำหลายแห่งประสบกับรายได้ที่ทรงตัวหรือลดลง ยิ่งเป็นการตอกย้ำถึงความท้าทายโดยรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมา
บทพิสูจน์ความสามารถในการสร้างรายได้จากการขาย: เอพี (ไทยแลนด์) ขึ้นแท่นผู้นำ
เมื่อเราพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดหลัก ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการทำยอดขายจากโครงการที่อยู่อาศัยโดยตรง (Primary Sales) จะเห็นภาพที่แตกต่างไปจากการวัดรายได้รวม ซึ่งอาจรวมรายได้จากธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์ประเภทอื่นเข้ามาด้วย การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะช่วยให้เราเห็นภาพการแข่งขันที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
โดยรวมแล้ว บริษัท 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่สำคัญคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land Plc. (RML) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development Plc. (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และ Land and Houses Plc. (LH) ที่แม้จะเป็นบริษัทขนาดใหญ่ แต่ก็มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมากถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) Plc. (AP) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ถึง 8 บริษัท กลับมียอดขายที่ลดลงจากปีก่อน
อย่างไรก็ตาม ในท่ามกลางความท้าทายนี้ AP (Thailand) Plc. (AP) ได้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพที่แข็งแกร่ง โดยสามารถขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri Plc. (SIRI) ซึ่งมีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด แม้ว่า Sansiri Plc. (SIRI) จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% ก็ตาม Supalai Plc. (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation Plc. (SC) ทำผลงานได้อย่างโดดเด่น สามารถขยับขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้ดีในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding Plc. (PPH) มาเป็นอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลง Land and Houses Plc. (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property Plc. (ORI) แม้รายได้จากการขายจะลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses Plc. (QH) ที่มาอย่างสม่ำเสมอ ก็ติดอันดับ Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect Plc. (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana Plc. (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตที่ก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ซึ่งมียอดขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตในระดับนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพในการเข้ามาแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างมีนัยสำคัญ
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะตัวจริงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทใดจะสามารถสร้างยอดขายได้สูงเพียงใด แต่หากกำไรสุทธิที่ทำได้น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้เลย ก็ย่อมไม่อาจถือว่าเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในโลกธุรกิจได้ ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนสุทธิ และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงวิกฤต COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุน การแข่งขันที่รุนแรง และภาวะกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
Land and Houses Plc. (LH) ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิในปี 2566 ด้วยกำไรสูงถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่การที่ LH มีกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัทสามารถรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai Plc. (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) Plc. (AP) ยังคงรักษาความแข็งแกร่งด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท มาเป็นอันดับ 3 โดยเฉือนชนะ Sansiri Plc. (SIRI) ที่มีกำไร 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property Plc. (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation Plc. (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality Houses Plc. (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding Plc. (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท และ Frasers Property (Thailand) Plc. (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท Central Pattana Plc. (CPN) ก็สามารถเข้ามาติด Top 10 ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ปีแห่งความท้าทายและโอกาสสำหรับ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย”
จากข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น สามารถสรุปได้ว่าปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวม แม้จะมีบริษัทที่สามารถทำผลงานได้ดีและเติบโต แต่ส่วนใหญ่กลับต้องเผชิญกับความท้าทายในการรักษาฐานรายได้และกำไร
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงบ่งชี้ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยต่างๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อาจทรงตัวในระดับสูง ภาวะเงินเฟ้อที่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการก่อสร้างและกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงความผันผวนของการเมืองภายในประเทศ ล้วนเป็นปัจจัยที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
ในมุมมองของผม ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ การปรับตัว การสร้างสรรค์นวัตกรรม และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในปี 2567 นี้ บริษัทที่สามารถเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป สามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ (เช่น การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่เน้นฟังก์ชันการใช้งาน พื้นที่สีเขียว หรือเทคโนโลยีที่ช่วยยกระดับคุณภาพชีวิต) และสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้อย่างมีเสถียรภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคส่วนนี้ การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ และการติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์
บทสรุป: ปี 2566 เป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ผลประกอบการโดยรวมจะชะลอตัว แต่ก็ยังคงมีบริษัทที่สามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น การวิเคราะห์เชิงลึกนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการทำความเข้าใจภูมิทัศน์ที่ซับซ้อนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
หากคุณต้องการเจาะลึกกลยุทธ์การปรับตัวเพื่อรับมือกับความท้าทายในปี 2567 หรือมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่สำหรับคุณ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาที่ตรงจุดและสร้างผลตอบแทนสูงสุดให้กับธุรกิจและเงินลงทุนของคุณ
