บทวิเคราะห์เจาะลึก: สุขภาพภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ผู้เล่นหลักรับมือความท้าทายอย่างไร?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ปี 2566 ถือเป็นปีที่ต้องจับตาดูอย่างใกล้ชิดสำหรับทิศทางของ อสังหาริมทรัพย์ไทย อันเป็นหัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจภาพรวม แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดได้เข้าสู่ช่วงชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์ก็ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการเติบโตอย่างก้าวกระโดด ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นบรรยากาศให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง สัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งต่อมายังต้นปี 2567 บ่งชี้ถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญ
Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลชั้นนำ ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลประกอบการตลอดปี 2566 และประเมินว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่ฉายแววโดดเด่นอย่างแท้จริงในตลาด อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ และเมืองใหญ่ทั่วประเทศ
ภาพรวมรายได้รวม: การทรงตัวท่ามกลางความท้าทาย
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันตลอดปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูเหมือนทรงตัว แต่หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดอย่างชัดเจน
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างมาก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นจากกระแสลบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ 9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด สะท้อนกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 บริษัทที่โดดเด่นที่สุดคือแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% ซึ่งสามารถเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปได้อย่างน่าประทับใจ อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) (ซึ่งเดิมคือ Uni-Ventures) ที่ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท, และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท การที่แสนสิริสามารถยืนหนึ่งในตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมได้ แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพของกลยุทธ์การดำเนินงานและการบริหารจัดการที่แข็งแกร่งของบริษัท ท่ามกลางภาวะตลาดที่ท้าทาย
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนกำลังซื้อแท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริงของบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย การพิจารณา รายได้จากการขาย ถือเป็นหัวใจสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นหรือการขายสินทรัพย์บางส่วนที่อาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักโดยตรง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
ตัวเลขที่น่ากังวลอย่างมากคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และ Land and Houses (LH) ลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทชั้นนำ ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่สำคัญคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งสะท้อนถึงการแข่งขันที่รุนแรงและการปรับตัวของผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญกับการลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
AP (Thailand) ทวงคืนบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 บริษัท AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งอันดับ 1 มาได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยมีแสนสิริ (SIRI) ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษามาตรฐานได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ไต่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตที่น่าประทับใจ โดยมีรายได้เพิ่มขึ้น 13% Pruksa Holding (PSH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ส่วนอันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8
Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ม้ามืดแห่งวงการอสังหาริมทรัพย์
สิ่งที่น่าสนใจเป็นพิเศษในปี 2566 คือการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของ Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็นผู้เล่นที่เริ่มเข้ามามีบทบาทในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย มากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ หลังจากการพัฒนาโครงการต่างๆ ในช่วงก่อนหน้า ปัจจุบัน CPN สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขายในปี 2566 สูงถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตกว่า 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพและโอกาสในการขยายธุรกิจของ CPN ในตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุด แม้รายได้จะสูง แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกันทั้งสิ้น 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุด ชี้ให้เห็นถึงการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ได้อย่างสง่างาม แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่บริษัทสามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อกำไรที่สูงนี้มาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นจำนวน 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยทำกำไรสุทธิได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
แสนสิริ (SIRI) ตามมาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงถึง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) มาในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและอนาคต: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่กล่าวมาข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอุตสาหกรรมกำลังเผชิญ จากปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งเช่นกัน
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส ผู้ประกอบการที่มีความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน คอนโดมิเนียม กรุงเทพ หรือ บ้านเดี่ยว ระยอง หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ในทำเลศักยภาพทั่วประเทศ การศึกษาข้อมูลผลประกอบการของบริษัทต่างๆ อย่างละเอียด จะช่วยให้ตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย และต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุน หรือต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เราพร้อมให้คำปรึกษาและสนับสนุนท่านในการคว้าโอกาสที่ดีที่สุดในโลกของอสังหาริมทรัพย์
