ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดสู่การเตรียมพร้อมสำหรับปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายต่อหลายครั้ง ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง สำหรับภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังจะสูงจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่ปกติจะคึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ซึ่งสถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อไขปริศนาเบื้องหลังผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีที่ผ่านมา Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่โดดเด่นในท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความซบเซา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักเมื่อมองภาพรวม แต่เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนัก พบว่ามีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสความซบเซาได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งนอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
เมื่อพิจารณารายชื่อ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) ได้ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่มาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาทอย่างใกล้ชิด อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่มีรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ United Investment (UII) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 ได้แก่ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของกำลังซื้อ
อย่างไรก็ตาม เมื่อเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงความสามารถในการขายและกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่มรายได้รวมสูงสุด อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกจะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมสูงถึง 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งชี้ให้เห็นถึงความท้าทายในการกระตุ้นยอดขายอย่างแท้จริง
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างมากในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมติดอันดับต้นๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2%
ยิ่งไปกว่านั้น ไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงภาพรวมของตลาดที่ยังคงต้องการมาตรการกระตุ้นอย่างมีนัยสำคัญ
AP (Thailand) ผงาดนำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม แสนสิริเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ซึ่งน่าชื่นชมในสภาวะตลาดเช่นนี้
อันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% อันดับ 5 ตกเป็นของ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะตกลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งเป็นบริษัทที่มักจะปรากฏอยู่ในอันดับต้นๆ เกือบทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 ได้แก่ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลการดำเนินงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ CPN (Central Pattana) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของประสิทธิภาพการบริหารจัดการ
เมื่อมาถึงจุดสุดท้ายของการประเมินผลการดำเนินงาน สิ่งที่สำคัญไม่แพ้รายได้ คือ “กำไรสุทธิ” เพราะการจะกล่าวได้ว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง ต้องพิจารณาถึงความสามารถในการทำกำไร และการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายให้มีประสิทธิภาพ ซึ่งในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565 ซึ่งยิ่งตอกย้ำถึงความท้าทายในการสร้างผลกำไรในสภาวะตลาดปัจจุบัน
Land and Houses ยังคงผงาดนำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) ซึ่งแม้รายได้จะลดลงอย่างมาก แต่สามารถทำกำไรได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรของ LH ในปีนี้คือ การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับส่วนนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) มาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท เฉือนกันไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% แม้กำไรจะลดลง -25% เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ Origin Property (ORI) ก็ยังสามารถติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท ส่วนอันดับ 9 ตกเป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ CPN (Central Pattana) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567: ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor ได้รวบรวมและวิเคราะห์นี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 แม้จะมีความพยายามในการปรับตัวของหลายบริษัท แต่แรงกดดันจากปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงไม่แน่นอน และกำลังซื้อที่อ่อนแอ ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ
สำหรับปี 2567 นี้ คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบากในการบริหารจัดการ และการแข่งขันที่เข้มข้น อย่างไรก็ตาม ศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาวยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพและความต้องการที่แท้จริง
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดในปี 2567 นี้ การทำความเข้าใจในเชิงลึกของผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ ในอุตสาหกรรม ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญอย่างยิ่ง
เราขอเชิญชวนท่านร่วมเจาะลึกถึงกลยุทธ์ที่ทำให้บางบริษัทสามารถเติบโตได้ท่ามกลางความท้าทาย และเรียนรู้แนวทางการสร้างความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลงนี้ หากท่านต้องการคำปรึกษาหรือต้องการประเมินศักยภาพในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่สำหรับท่าน โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมวางแผนอนาคตที่มั่นคงไปด้วยกัน
