ถอดรหัสกลยุทธ์อสังหาฯ ปี 2567: วิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ประกอบการในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ คงปฏิเสธไม่ได้ว่าช่วงเวลาที่ผ่านมาคือบททดสอบความแข็งแกร่งของทุกองค์กรอย่างแท้จริง ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่า 10 ปี ผมมองว่าปี 2566 ไม่ใช่แค่ปีแห่งการชะลอตัว แต่มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” ผู้เล่นที่ไร้ประสิทธิภาพออกจากสนาม
แม้หลายฝ่ายจะคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ในความเป็นจริง แรงกดดันรอบด้านทั้งอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ได้กลายเป็นพายุใหญ่ที่ซัดกระหน่ำจนบริษัทอสังหาฯ จำนวนมากต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่ยากลำบาก แม้แต่ช่วงไตรมาสที่ 4 ซึ่งมักเป็นฤดูกาลเก็บเกี่ยวผลกำไร ก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ตามเป้าหมาย
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจน ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อถอดรหัสว่าท่ามกลางมรสุมนี้ ใครที่สามารถปรับตัวและรักษา กลยุทธ์การบริหารอสังหาริมทรัพย์ ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น
เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบสุดท้าย
จากการรวบรวมข้อมูลตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำรายได้รวมได้กว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ราว -1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่หวือหวา แต่ถ้าเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้ปรับตัวลดลงอย่างน่ากังวล โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทขนาดกลางและเล็กที่เผชิญภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท รวมถึง ไรมอน แลนด์ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ต่างได้รับผลกระทบจาก วิกฤตเศรษฐกิจอสังหาฯ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
แม้แต่บรรดา “บิ๊กเนม” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าแม้แต่ผู้เล่นระดับแถวหน้าก็ยังต้องปรับตัวรับมือกับสถานการณ์ที่ยากลำบากของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน
เจาะลึก 10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ที่มีรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566)
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
ยอดขายจริง หรือแค่ตัวเลขประคอง?
การจะตัดสินว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะ” ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราไม่สามารถดูเพียงรายได้รวมได้ เพราะบางบริษัทมีรายได้จากส่วนงานอื่นหรือการบริหารจัดการสินทรัพย์เข้ามาร่วมด้วย หากพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Core Revenue) ภาพจะชัดเจนขึ้นทันที จากข้อมูล 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
อย่างไรก็ตาม เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงพิสูจน์ให้เห็นถึงศักยภาพการขายที่แข็งแกร่งด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ก็นับว่าเป็นตัวเลขที่บริหารจัดการได้ดีท่ามกลางภาวะ ตลาดที่อยู่อาศัย ซบเซา ในขณะที่เอสซี แอสเสท กลับสวนกระแสเติบโตขึ้นถึง 13% และเซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มปูพรมโครงการขายใหม่ก็โชว์ฟอร์มดุเติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในยุคดอกเบี้ยสูง?
สุดท้ายแล้ว ตัวเลขที่สำคัญที่สุดสำหรับนักลงทุนคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งในปี 2566 กลุ่มบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 รายทำกำไรรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ขาดทุนสุทธิถึง 12 แห่ง ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยถึง ความเสี่ยงในอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้ประกอบการต้องเร่งหาทางออก
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์การขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ หากตัดส่วนนี้ออก ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) คือผู้ที่ทำกำไรจากธุรกิจหลักได้อย่างโดดเด่นไม่แพ้กัน ในขณะที่แสนสิริถือเป็นดาวเด่นที่ทำกำไรสุทธิเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
คำแนะนำสำหรับปี 2567 และก้าวต่อไปของคุณ
ในปี 2567 ผมมองว่าความท้าทายยังคงอยู่ แต่เป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มี “กระแสเงินสด” และ “ความแม่นยำในการเลือกทำเล” ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่การก่อสร้าง แต่คือการบริหารจัดการความเสี่ยงและการเข้าใจดีมานด์ที่แท้จริงของผู้บริโภค การเลือกซื้อบ้านหรือลงทุนในคอนโดมิเนียมยุคนี้ คุณจำเป็นต้องวิเคราะห์สุขภาพทางการเงินของบริษัทผู้พัฒนาให้ละเอียดกว่าที่เคย
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับการเลือกโครงการที่ปลอดภัยและคุ้มค่าที่สุดในปีนี้ หรือต้องการมุมมองวิเคราะห์อสังหาฯ เพื่อการลงทุนที่แม่นยำ อย่ารอช้าที่จะวางแผนก่อนตัดสินใจลงทุนครั้งใหญ่ ติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูล Insight ที่คุณจะไม่พบในข่าวทั่วไป แล้วคุณจะก้าวผ่านความผันผวนนี้ไปได้อย่างมั่นคงครับ!
