เจาะลึกวิกฤตอสังหาฯ ปี 2566-2567: ถอดรหัสความอยู่รอดและกลยุทธ์ของผู้นำตลาดที่ต้องจับตา
ตลอดระยะเวลากว่าทศวรรษที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผมไม่เคยเห็นช่วงเวลาไหนที่ตลาดจะมีความผันผวนและคาดเดาทิศทางได้ยากเท่ากับช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 สู่ปี 2567 หากจะกล่าวว่าภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะ “ฟื้นตัวอย่างเปราะบาง” ก็คงไม่เกินจริงนัก หลายคนคาดการณ์ว่าโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 จะช่วยให้ตลาดขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับแรงต้านมหาศาล ทั้งจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่กลายเป็นกำแพงด่านใหญ่
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนที่สุด ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดบทเรียนว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
สถิติตัวเลขที่สะท้อนความเป็นจริง: รายได้รวมที่หดตัว
จากการรวบรวมข้อมูลปี 2566 พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มที่เราศึกษาทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกในระดับบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่ประสบปัญหาการรับรู้รายได้หรือยอดขายโครงการแนวราบและแนวสูงที่ชะลอตัว เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่มีอัตราการเติบโตติดลบในระดับกว่า 20% ซึ่งสะท้อนถึงผลกระทบจากการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น แม้แต่กลุ่ม “Big Player” อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% ซึ่งเป็นการบ้านข้อใหญ่ที่ผู้บริหารต้องเร่งปรับทิศทางในปี 2567 เพื่อรับมือกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการแข่งขันด้านราคาและการทำโปรโมชั่นที่รุนแรงขึ้น
แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวในกลุ่ม Top 10
ในเชิงรายได้รวม แสนสิริ สามารถทะยานขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างสูสีที่ 38,399 ล้านบาท โดยลำดับถัดมาคือ ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และ พฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ มืออาชีพ เรามักจะมองข้ามรายได้รวมไปโฟกัสที่ รายได้จากการขาย (Core Revenue) ซึ่งสะท้อนศักยภาพในการระบายสต็อกและการบริหารจัดการยอดโอนกรรมสิทธิ์ได้แม่นยำกว่า
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย กลุ่ม 41 บริษัทมียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลง -11% สะท้อนให้เห็นว่าบริษัทจำนวนมากกำลังพึ่งพารายได้จากส่วนอื่น (เช่น รายได้จากค่าเช่าหรือธุรกิจโรงแรม) มาช่วยพยุงผลประกอบการ โดย เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงรักษาแชมป์ยอดขายที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% ในขณะที่ เอสซี แอสเสท โชว์ฟอร์มโดดเด่นด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% ซึ่งถือเป็นจุดแข็งที่น่าชื่นชมท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจซบเซา
ดาวเด่นที่น่าจับตา: การมาถึงของเซ็นทรัลพัฒนา
หนึ่งในปรากฏการณ์ที่น่าสนใจที่สุดของปี 2566 คือการรุกคืบของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ในเซกเมนต์ที่อยู่อาศัยเพื่อขาย การเติบโตของรายได้จากการขายที่พุ่งสูงขึ้นกว่า 103% จากปี 2565 เป็นเครื่องพิสูจน์ว่ากลยุทธ์ “Mixed-use” ที่ผสานห้างสรรพสินค้าเข้ากับคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรกำลังตอบโจทย์ผู้ซื้อในยุคปัจจุบัน นี่คือตัวอย่างของการบริหารความเสี่ยงโดยใช้ Ecosystem ที่แข็งแกร่งเป็นแต้มต่อ
กำไรสุทธิ: บททดสอบของผู้ชนะตัวจริง
ท้ายที่สุด “กำไร” คือบรรทัดสุดท้ายที่บอกว่าบริษัทนั้นรอดหรือไม่ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนสุทธิถึง 12 แห่ง ซึ่งหลายบริษัทเป็นแผลเก่าที่เรื้อรังมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19
ในด้านกำไรสูงสุด แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REITs) หากตัดกำไรพิเศษส่วนนี้ออกไป ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างเต็มภาคภูมิ ที่น่าประทับใจคือ แสนสิริ ที่สามารถทำกำไรสุทธิเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ถือเป็นการบริหารจัดการต้นทุนและการตลาดที่ยอดเยี่ยม
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคต: ลงทุนอย่างไรในยุคนี้
การวิเคราะห์ผลประกอบการอสังหาฯ ในรอบปีที่ผ่านมา สอนให้เรารู้ว่า “ความใหญ่ไม่ใช่คำตอบเสมอไป แต่ความคล่องตัวและกลยุทธ์การขายที่แม่นยำต่างหากคือทางรอด” สำหรับนักลงทุนและผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในปี 2567 คุณควรเลือกลงทุนกับผู้ประกอบการที่มีวินัยทางการเงินสูง มีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง และมีโปรเจกต์ที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ (Prime Location) จริงๆ เพราะในสภาวะตลาดที่มีความไม่แน่นอนสูง ความมั่นคงของแบรนด์คือปัจจัยที่ลดความเสี่ยงได้ดีที่สุด
หากคุณต้องการปรึกษาหรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการตัดสินใจลงทุนในโครงการที่คุ้มค่าที่สุด หรือต้องการที่ปรึกษาด้านอสังหาฯ ที่เข้าใจกลไกตลาดแบบเจาะลึก อย่าปล่อยให้โอกาสผ่านไปเพียงเพราะขาดข้อมูลที่ถูกต้อง ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยให้คุณก้าวสู่การลงทุนที่ชาญฉลาดและปลอดภัยที่สุดในตลาดปัจจุบัน!
