เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ ไทยปี 2566: ถอดรหัสความสำเร็จและบทเรียนจาก 41 บิ๊กเนมในตลาดทุน
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 หลายคนคงเห็นพ้องต้องกันว่าเป็นช่วงเวลาที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยเผชิญกับพายุหมุนลูกใหญ่ จากที่เคยคาดการณ์ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะช่วยให้ตลาดพุ่งทะยานสู่จุดสูงสุด แต่ความเป็นจริงกลับเป็นภาวะชะลอตัวที่ฝังรากลึกตั้งแต่ช่วงก่อนเลือกตั้งใหญ่ และยาวนานต่อเนื่องจนจบไตรมาสที่ 4 ซึ่งถือเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ควรจะคึกคักที่สุด ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมมองว่านี่คือการรีเซ็ตครั้งสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องอาศัยกลยุทธ์การปรับตัวอย่างหนักเพื่อความอยู่รอดในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจน ผมได้ทำการวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 บริษัท เพื่อคัดกรองว่า ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
สถิติที่น่าสนใจ: รายได้รวมที่แผ่วลงท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ
จากการรวบรวมตัวเลขรายได้รวมของ 41 บริษัท พบว่าทำได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% จากปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่ากังวลนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้รวมติดลบ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าช่องว่างระหว่างรายใหญ่กับรายกลางเริ่มขยายกว้างขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่มีการปรับตัวลดลงรุนแรงเกิน 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ รวมถึง ไรมอน แลนด์ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สิ่งนี้ตอกย้ำว่าปัจจัยด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และกำลังซื้อของผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลงไปสู่รูปแบบที่เฉพาะตัวมากขึ้น
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริทวงบัลลังก์แห่งปี
เมื่อพิจารณาในแง่ของ “รายได้รวม” แสนสิริขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท โตขึ้น 12% โดยเฉือนเอาชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างสูสี ซึ่งถือเป็นไฮไลต์ที่น่าจับตาในกลุ่ม ตลาดอสังหาฯ ปี 2566 โดย 10 อันดับแรกประกอบด้วย แสนสิริ, เอพี, ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์, พฤกษา โฮลดิ้ง, เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และสิงห์ เอสเตท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เมื่อภาพลักษณ์เปลี่ยนไปจากความเป็นจริง
หากเราตัดรายได้จากส่วนงานอื่นออกไป แล้ววัดกันที่ “รายได้จากการขาย” (Core Revenue) จะพบความจริงที่ซ่อนอยู่ กลุ่มบริษัทที่ทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 41 รายนี้ มียอดรายได้จากการขายรวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งติดลบถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่เผชิญกับสถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลง นี่คือสัญญาณเตือนว่าตลาด บ้านและคอนโด กำลังเผชิญกับความต้องการที่หดตัวลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
สำหรับแชมป์ในด้านรายได้จากการขาย คือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเพียงเล็กน้อย แต่ยังคงความแข็งแกร่งในตลาด ที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บน ไว้อย่างเหนียวแน่น ในขณะที่ เซ็นทรัลพัฒนา กลายเป็นม้ามืดที่น่าสนใจที่สุด โดยมีรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% จากการเริ่มรับรู้รายได้โครงการใหม่ๆ ที่ทยอยเปิดตัว
ศึกวัดกำไร: กำไรสุทธิคือบทพิสูจน์ความแข็งแกร่ง
สุดท้ายแล้ว ตัวเลขที่บอกถึงสุขภาพทางการเงินได้ดีที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งในปี 2566 ภาพรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน สิ่งนี้สะท้อนว่า กลยุทธ์การบริหารต้นทุน และการเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน (Operational Efficiency) กลายเป็นอาวุธสำคัญที่ขาดไม่ได้
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งในแง่กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่ามีการบวกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์เข้ามาด้วย หากวัดกันที่เนื้อๆ เน้นๆ ศุภาลัยและเอพีถือเป็นกลุ่มที่มีความสามารถในการทำกำไรโดดเด่นมากที่สุดในตลาด ณ ปัจจุบัน
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ปี 2567 จะเป็นอย่างไร?
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก เราจะเห็นเทรนด์ชัดเจนว่าบริษัทที่รอดพ้นจากสถานการณ์อันยากลำบาก คือกลุ่มที่เน้น การบริหารจัดการสต็อกอสังหาฯ ได้อย่างแม่นยำ และมีความยืดหยุ่นสูงในการปรับตัวตามดีมานด์ของตลาดที่เปลี่ยนไปจากเดิม
สำหรับปี 2567 ที่กำลังดำเนินไปนี้ ตลาดอาจไม่ใช่พื้นที่สำหรับทุกคน แต่เป็นพื้นที่สำหรับผู้ที่มีความเชี่ยวชาญ มีสภาพคล่องสูง และเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปสู่การมองหา บ้านเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาว มากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น
หากคุณกำลังมองหาโอกาสหรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการอัปเดตสถานะโครงการที่น่าสนใจในตลาดที่มีการแข่งขันสูงเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสผ่านไปเพียงเพราะความไม่แน่นอนในข้อมูล ติดต่อเราเพื่อขอรับคำปรึกษาเชิงลึกและการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดแบบ Real-time เพื่อให้คุณตัดสินใจลงทุนได้อย่างแม่นยำและปลอดภัยที่สุดในวันนี้
